Каждый день мы получаем от наших читателей десятки вопросов. На все стараемся ответить: лично, в комментариях или снимаем видеоролики, если требуется развёрнутый ответ. Узнайте, какие проблемы волновали ваших коллег в летние месяцы и читайте наши комментарии.
О новом порядке обмена информацией между УО и РСО электроэнергии78850
Установка и эксплуатация умных приборов учёта
С 1 июля 2020 года поставщики электроэнергии начали устанавливать в многоквартирных и индивидуальных жилых домах интеллектуальные системы учёта потребления ресурса. Такие приборы автоматически передают показания и ограничивают подачу электроэнергии должникам.
Нас попросили уточнить, кто же будет приобретать такие умные счётчики и есть ли сроки окончания замены ПУ в старом жилищном фонде?
Затраты на закупку и замену индивидуальных приборов чёта будут заложены в тариф. А менять ПУ в старых домах станут по мере выхода из строя и истечения межповерочных интервалов уже установленных ИПУ.
Включение дома в реестр лицензий
В одной из наших статей мы рассказали о споре, в котором ВС РФ не согласился с предыдущими судами и утвердил право УО управлять домом, который не включён в её лицензию. Читатель попросил помочь разобраться с его ситуацией.
ГЖИ, согласно приказу № 938/пр, обязана принять решение по внесению или исключению дома из лицензии. Однако такого решения ведомство не даёт. Необходимо обращаться в суд?
В этом случае следует требовать внести изменения в реестр лицензий согласно приказа № 938/пр: написать в ГЖИ и в прокуратуру, чтобы последняя разобралась в ситуации. Также мы посоветовали обратиться к омбудсмену по правам предпринимателей в регионе. Следующий шаг, если эти действия не помогут, – пойти в суд.
Взимание дополнительной платы за замену ОДПУ
Согласно № 279-ФЗ, во всех многоквартирных домах должен быть установлен общедомовый прибор учёта тепловой энергии. В нашей статье мы рассказали, из каких средств оплачиваются работы по установке ОДПУ и может ли управляющая организация взимать с собственников дополнительные взносы на замену общедомового счётчика.
Один из читателей написал, что управляющая компания пропустила срок поверки ОДПУ, об этом собственники узнали из квитанций – оплата была выставлена с повышенными тарифами. Компания предлагает организовать ОСС и собрать подписи на проведение поверки за дополнительную плату, потому что ОДПУ не стоит у неё на балансе. Права ли УО?
Общедомовый прибор учёта входит в состав общего имущества МКД и обслуживается за счёт платы за содержание жилья. УО не права, собственники могут обратиться в орган ГЖН.
Должна ли РСО предоставлять рассрочку на замену ОДПУ? Такой обязанности у РСО нет, всё зависит от договоренностей между нею и управляющей организацией.
Часто нас спрашивают, приостановлена ли поверка общедомовых приборов учёта до 1 января 2021 года? Отвечаем: сроки поверки не приостановлены, это касается только индивидуальных приборов учёта.
РСО установила в доме ОДПУ по требованиям № 261-ФЗ, так как собственники не приняли этот вопрос на общем собрании. Прибор установлен, владельцы помещений помимо платы за содержание ОДПУ должны в течение пяти лет выплачивать рассроченный платёж. Внезапно прибор учёта вышел из строя. Читатель уточняет, кто должен нести бремя расходов на ремонт или возможную замену счётчика?
Обязанность РСО установить ОДПУ разовая, и она её выполнила (№ 261-ФЗ). Дальнейшее обслуживание и поддержание работоспособности ОДПУ входит в обязанности УО. Это прописано в п. 18 ПП № 290, пп. «д» п. 10 ПП № 491. Если ОДПУ выходит из строя, то обязанность по ремонту и замене лежит на УО. Это подтверждает и судебная практика.
Вопросов про то, можно ли взимать с собственников деньги за реконструкцию ОДПУ, ведь «обязанность по осуществлению действий по реконструкции, вводу и допуску в эксплуатацию узла учёта тепловой энергии возложена» именно на них к нам поступает много. Расставим все точки над i.
Обслуживание и поддержание работоспособности ОДПУ – обязанность управляющей организации (п. 18 ПП № 290, пп. «д» п. 10 ПП № 491). Как мы уже отметили выше, если счётчик выходит из строя, отремонтировать или заменить его должна именно УО, эти работы считаются включёнными в размер платы за содержание жилого помещения. Если же УО собирается делать реконструкцию теплоузла в целом, то это работы по капремонту.
Возмещение судебных расходов: основная информация для УО73221
Доступ к стоякам водоснабжения в квартире
Юрист МКА «Арбат» Александр Ушаков в статье, написанной для нас рассказал, что делать в ситуации, когда собственники помещений в МКД закрывают доступ управляющей компании к общему имуществу, в частности, к стоякам водоснабжения в квартирах.
После публикации материала нас попросили подсказать, можно ли обратиться в суд за перерасчётом, если ТСЖ уже три года собирает деньги на ремонт отмостков вокруг МКД, но работы не выполняет?
Александр Ушаков пояснил, что нужно делать:
- Правление обязано ежегодно отчитываться о проделанной работе (пп. 8 ч. 2 ст. 144 ЖК РФ), а собственники вправе получать сведения о финансово-хозяйственной деятельности (далее – ФХД) ТСЖ (пп. 3 ч. 3 ст. 143.1 ЖК РФ).
До утверждения сметы на следующий год на общем собрании членов ТСЖ ревизионная комиссия обязана дать заключение (пп. 1.1., 2 ч. 3 ст. 150 ЖК РФ), также ревизионная комиссия должна до утверждения общим собранием членов ТСЖ сделать отчёт-заключение об исполнении сметы (пп. 1, 1.1., 2, 3 ч. 3 ст. 143.1. ЖК РФ).
Если всё это есть, то невыполнение работ может быть связано либо с плохой собираемостью, низкой финансовой дисциплиной, наличием дебиторской задолженности при наличии кредиторской задолженности в предыдущих периодах, к примеру, за ресурсоснабжение, по выплате заработной платы и оплате налогов и взносов, или по ранее заключённым и исполненным договорам – куда и направляются собранные средства, что должно отражаться в отчёте ревизионной комиссии наряду с выявленными нарушениями.
Если же в заключениях ревизионной комиссии всё гладко, а сметы и отчёты не утверждены общими собраниями членов ТСЖ, то надо менять правление и назначать ревизора, привлекать специалистов на аутсорсинг для проведения аудита и восстановления учёта, нормализации работы ТСЖ. Необходимо направить запрос (нарочно или письмом с описью вложения) в адрес Правления ТСЖ о предоставлении сведений, причём, не важно, является ли собственник членом ТСЖ или нет.
При отсутствии ответа можно истребовать документы в судебном порядке, а также обратиться с жалобой в Государственную жилищную инспекцию соответствующего субъекта и местную администрацию.
- Члены ТСЖ и не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме имеют право предъявлять требования к ТСЖ относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ (ч. 2 ст. 143.1. ЖК РФ).
Исходя из норм ст. 12 ГК РФ, предусматривающих в качестве одного из способов защиты присуждение к исполнению обязанности в натуре, обратиться с претензией, а затем в суд с иском к ТСЖ об обязании выполнить работы. И такой иск будет удовлетворён. Однако при явном отсутствии средств в ТСЖ исполнение иска может быть растянуто на долгие годы или не исполнено вовсе.
- Исходя из норм ст. 12 ГК РФ, предусматривающих в качестве одного из способов защиты восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, обратиться с претензией, а затем в суд с иском к ТСЖ в порядке ст. ст. 307, 309, 407, 408, 1102 ГК РФ, ст. ст. 153, 155, 156 ЖК РФ о взыскании сумм неосновательного обогащения и возврата сумм невыполненных работ.
Здесь потребуются расчёты. И желательно сопоставить их с интересами соседей в виде иска от всех собственников помещений в МКД к нерадивому ТСЖ. Но решит ли это фундаментальную проблему работы ТСЖ – вопрос спорный. При отказе ТСЖ в предоставлении документов Александр Ушаков рекомендует озадачиться обязательной всесторонней ревизией ФХД ТСЖ и сменой состава правления вместе с председателем.
Должна ли УО оплатить ресурсы, поставленные в нежилое помещение МКД280471
Задавайте нам вопросы, мы обязательно ответим
Как вы видите, вопросы нам поступают и от управляющих организаций, и от собственников. Мы отвечаем на все, поскольку считаем, что повторение – мать учения и какие-то советы помогут УО в борьбе за дом и в начале пути по управлению новым домом.
Пишите ваши вопросы в комментариях к этой и другим статьям, мы ответим.
