Если собственники помещений в МКД не выбрали или не реализовали способ управления домом, то орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по выбору УО. Должен ли он это сделать в том случае, если действовавшая УО не стала пролонгировать договор управления, рассказал ВС РФ. Читайте подробнее в нашем материале.
УО вправе не пролонгировать договор управления по истечении срока его действия
Одна из управляющих организаций из Калининграда решила отказаться от проблемного многоквартирного дома и не пролонгировать договор управления. Об этом она за два месяца до конца срока действия ДУ уведомила городскую администрацию. УО просила организовать и провести конкурсные процедуры по отбору новой компании для управления МКД или провести ОСС. Это бы позволило организации сразу после окончания действия ДУ передать техдокументацию новой УО.
Но орган местного самоуправления конкурс проводить не стал, считая, что не обязан это делать. Управляющая организация с бездействием ОМС не согласилась и подала иск в суд, требуя, чтобы муниципалитет в течение 10 дней с момента вступления решения суда в силу конкурс объявил. Также УО просила признать незаконными действия органа ГЖН, который отказался исключать дом из реестра лицензий.
Все суды, вплоть до ВС РФ, с позицией управляющей организации не согласились. Подробно рассмотрим их доводы.
О продлении договора с УО, заключённого по итогам открытого конкурса182031
Орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору УО в соответствии с ст. 161 ЖК РФ
Обязанность по выбору УО для дома возложена на органы местного самоуправления положениями ст. 161 ЖК РФ, где определены:
- условия возникновения такой обязанности;
- способ отбора управляющей организации;
- сроки исполнения установленной обязанности.
В силу ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственники сами не выбрали способ управления МКД или не реализовали его.
Следовательно, ОМС обязана провести открытый конкурс только в том случае, если собственники сами не выбрали себе УО в течение года после прекращения действия договора управления с другой компанией.
ОМС проводит конкурс по выбору УО, если собственники не выбрали/не реализовали способ управления
Порядок проведения ОМС открытого конкурса утверждён постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. Согласно п. 3 ПП РФ №75, конкурс проводится, если:
- Собственники не выбрали способ управления этим домом:
- ОСС не проводилось или решение о выборе способа управления МКД не было принято;
- по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся ОСС по выбору способа управления домом повторное собрание не проводилось или решение не было принято.
- Принятое собственниками решение не реализовано, в том числе в следующих случаях:
- большинство собственников не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 ЖК РФ;
- не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ;
- До окончания действия договора управления МКД, заключённого по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
- В установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
При этом ВС РФ решением от 10.08.2009 № ГКПИ09-830 признал недействующим абз. 1 п. 39 ПП РФ № 75 в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору УО, если до дня его проведения собственники выбрали способ управления этим домом, но не реализовали это решение.
ВС РФ об односторонней индексации размера платы за жилое помещение167434
Открытый конкурс проводится, если собственники в течение года после расторжения договора управления не выбрали новую УО
Суды рассмотрели обстоятельства дела № А21-6026/2019, указав, что собственники спорного дома на ОСС выбрали УО – истца, и заключили с ней договор управления, реализовав своё решение. В силу норм НПА именно собственникам помещений принадлежит первоначальное преимущественное право выбора способа управления и УО. Только в случае нереализации собственниками, в том числе путём бездействия, соответствующего права, орган местного самоуправления может провести конкурс по отбору управляющей организации.
При этом собственники помещений в спорном доме не выказывали намерения расторгнуть договор управления с истцом. Орган ГЖН исключил дом из реестра лицензий компании только через 4 месяца после истечения срока действия договора управления. Компания продолжала обслуживать дом и начислять плату за ЖКУ.
Таким образом, у органа местного самоуправления не было законного основания для проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации для спорного дома. К такому заключению пришёл суд первой инстанции, и его поддержали апелляционный и кассационный суды.
Как включить в договор управления МКД обычные и случайные условия109461
Запомнить
Управляющая организация подала жалобу в ВС РФ, но он не нашёл оснований для пересмотра решения первого суда. ВС РФ в определении от 05.08.2020 № 307-ЭС20-10358 подтвердил, что орган местного самоуправления не был обязан проводить открытый конкурс по выбору новой УО для спорного дома, поскольку:
- Собственники помещений уже выбрали и реализовали способ управления их домом, заключив договор управления с УО.
- На момент, когда компания требовала от муниципалитета провести конкурс, ОМС не был обязан этого делать, поскольку дом не был исключён из реестра лицензий и УО продолжала обслуживать МКД.
Приоритетное право выбрать способ управления и/или управляющую организацию для дома закон отдаёт именно собственникам помещений. Орган местного самоуправления вправе вмешаться только через год, если жители МКД так и не сделали этого или же, выбрав способ управления, так и не реализовали его.
