В судебной практике есть примеры дел об оспаривании УО предписаний органов Госжилнадзора, когда суды указывают ведомству на незаконность его требований. Узнайте, почему ГЖИ не вправе требовать от управляющей организации привести действующий договор управления в соответствие с законодательством.
Решение о заключении договора управления с компанией принимают собственники на ОСС
Отдел муниципального жилищного надзора Чебоксар по жалобе жителя многоквартирного дома провёл внеплановую документарную проверку деятельности одной из управляющих организаций города. Инспекторы установили, что собственники, выбрав компанию для управления домом, на ОСС не выносили и следовательно не утвердили договор с УО.
Орган ГЖН посчитал, что компания таким образом нарушила ч. ч. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ: не соблюла требования к порядку утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения. Ведомство сделало вывод, что договор заключён без решения ОСС об утверждении его условий.
УО по итогам проверки получила предписание с требованиями утвердить условия договора управления, чтобы документ соответствовал положениям действующего законодательства. Компания сочла возложенные на неё обязанности по предписанию незаконными и подала иск в суд (дело № А79-11368/2019).
Вправе ли Госжилинспекция предписать УО погасить долги перед РСО160090
ОСС утверждает заключение договора управления и внесение в него изменений
В жилищном законодательстве установлены порядок заключения договора управления многоквартирным домом, его форма и существенные условия:
- Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом (ДУ) заключается с организацией, которой предоставлена лицензия на такую деятельность. ДУ должен быть в письменной форме или в электронной, если он заключён с использованием ГИС ЖКХ. Он заключается с каждым собственником помещения в доме на условиях, утверждённых на ОСС.
- В договоре управления многоквартирным домом, согласно ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, должны быть указаны:
- состав общего имущества и адрес дома;
- перечень работ и услуг по управлению, по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, порядок изменения такого перечня;
- список коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
- алгоритм контроля за выполнением управляющей организацией её обязательств по договору управления.
Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников. На нём собственники обсуждают вопросы повестки дня и принимают по ним решения, в том числе по заключению договора управления (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).
В соответствии с ч. ч. 8.1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ, собственники в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом на основании решения ОСС, если управляющая организация не выполняет условия такого договора.
10+ оснований для УО, чтобы оспорить протокол о правонарушении113910
Собственники помещений в МКД вправе оспорить договор управления в суде
Суд первой инстанции, рассматривая иск УО по делу № А79-11368/2019, основывал решение именно на этих нормах законодательства. Он отметил, что на ОСС, где собственники выбрали для управления домом истца, не было вопросов утверждения условий договора управления.
Спорный ДУ, по мнению суда, содержал существенные условия. УО обязанности по договору исполнял, а собственники в одностороннем порядке от исполнения договора не отказывались. Выбранный на собрании способ управления МКД реализован: УО заключила договоры с собственниками, с РСО, выполняла работы и оказывала услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома.
Суд отметил, что в случае, если собственникам стало известно о нарушениях в порядке утверждения ДУ и его заключения, то они могут оспорить такой договор в судебном порядке и добиться его признания недействительным. Изменить договор собственники могут, утвердив новую редакцию на ОСС.
УО не вправе в одностороннем порядке без решения суда изменять условия договора, то есть требование предписания является неисполнимым. Суд первой инстанции удовлетворил иск управляющей организации и признал предписание органа ГЖН незаконным.
УО не вправе в одностороннем порядке изменить условия договора управления
Надзорное ведомство подало апелляционную жалобу, в которой указало, что суд неправильно применил нормы права. Спорный ДУ не содержит существенных условий, что приводит к невозможности надлежащего управления многоквартирным домом. Это нарушает права и законные интересы собственников помещений.
Возложение на управляющую организацию указанной в предписании обязанности соответствует целям и задачам органа ГЖН: защита прав собственников помещений при обслуживании многоквартирного дома УО.
Апелляционный суд посчитал, что коллеги были правы, признавая предписание незаконным и неисполнимым. Если собственники посчитали, что договор управления заключён с нарушениями законодательства, то они должны оспорить такой ДУ в суде. У управляющей организации нет возможности в одностороннем порядке внести изменений в существенные условия договора.
Как оспорить штраф органа ГЖН, наложенный без проведения проверки213272
Требования органа ГЖН изменить условия договора управления нарушают нормы законодательства
Спор УО из Чебоксар и органа Госжилнадзора переместился в кассационный суд. Ведомство продолжало настаивать, что суды не правы и не приняли во внимание:
- ч. 3 ст. 162 ЖК РФ о существенных условиях договора управления;
- ч. 7 ст. 45 ЖК РФ, где указано, что УО может инициировать общее собрание собственников для утверждения новой редакции ДУ.
По мнению органа ГЖН, компания обязана подготовить проект договора, организовать общее собрание по вопросу внесения изменений в ДУ.
Но кассационный суд отклонил жалобу ведомства, указав, что ДУ не оспорен в суде и не признан недействительным, как и протокол ОСС, на котором собственники выбрали истца в качестве управляющей домом организации. В приложениях к договору представлены список общего имущества многоквартирного дома и перечень работ, услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества. Они являются существенными условиями договора согласно ч. 3 ст. 162 ЖК РФ.
Суд отметил, что предписание органа Госжилнадзора должно содержать только законные требования и может обязать юрлицо устранить нарушения требований. В предписании должны быть указаны законные и исполнимые меры для их устранения.
Заключив договоры, собственники помещений и УО действовали по своей воле и в своих интересах. Условия договоров не противоречат действующему законодательству. Разрешение возникающих спорных вопросов невозможно путём применения административных мер. Решение суда первой инстанции осталось в силе.
Запомнить
Разобранное судебное дело № А79-11368/2019 показывает, что орган ГЖН не вправе требовать от управляющей организации изменить договор управления по предписанию и, следовательно, оштрафовать её за неисполнение такого требования. Если собственники помещений в МКД считают, что договор управления заключён с нарушением норм законодательства, они должны оспаривать его в суде, а не жаловаться в надзорные органы.
Если же УО или собственники по своей инициативе хотят изменить условия ДУ или расторгнуть его, они должны вынести соответствующие вопросы на общее собрание собственников. Лишь ОСС и суд правомочно решать, подлежит ли корректировке заключённый договор управления и каким образом. У органа ГЖН такого права нет.
Это не первый пример из судебной практике, где суд отменяет предписание надзорного ведомства из-за того, что оно требует от УО незаконных действий. Ранее мы рассказывали о том, как орган Госжилнадзора пытался принудить управляющую организацию погасить долг перед поставщиком коммунальных ресурсов. Но суд указал, что РСО в такой ситуации должна обращаться в суд и взыскивать задолженность, а не писать в орган ГЖН.
