В НПА описана процедура назначения временной организации для МКД, в которых не реализован или не выбран способ управления. Согласно ЖК РФ, договор с такой компанией заключается на один год. Узнайте, может ли УО по истечении этого срока отказаться от дома в одностороннем порядке.
Выполнять свои обязанности в качестве временной УО в течение срока действия договора
Порядок назначения УО для домов, оставшихся без управления, прописан в постановлении Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616. Согласно правилам ПП РФ № 1616, в таком случае компанию назначает орган местного самоуправления.
Временная управляющая организация выбирается из списка, в который попадают все компании, отправившие соответствующее заявление. Начиная с 1 января 2019 года, такие компании участвуют в любом открытом конкурсе по отбору УО (п. п. 52, 53 Правил № 75). Они включаются в перечень муниципалитета в хронологическом порядке: по дате заявления или дате составления протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе.
Согласно п. 8 ПП РФ № 1616, при определении УО на дом орган МСУ выбирает из перечня ту, которая управляет наименьшим количеством МКД, переданных ей по ПП РФ № 1616.
Подать заявку об исключении из перечня компания может только в том случае, если она взяла в управление хотя бы один дом из списка на основании выбора её органом МСУ (п. 8 ПП РФ № 1616).
Ниже рассмотрим пример из судебной практики, когда временная УО, исключённая из такого перечня, по истечении срока договора с муниципалитетом требовала его расторгнуть.
Назначение временной УО: правила, формирование перечня и судпрактика39570
Уведомить орган МСУ о желании расторгнуть договор, когда истечёт срок его действия
В Новошахтинске муниципалитет провёл открытый конкурс по определению компании для управления МКД, но он не состоялся из-за отсутствия заявок. Тогда по ПП РФ № 1616 орган МСУ назначил временную УО. Заключённый договор должен был действовать до момента, когда:
- собственники выберут иную УО или другой способ управления;
- состоится открытый конкурс;
- администрация города определит новую компанию.
Спустя год УО направила в муниципалитет требование расторгнуть ДУ, но орган МСУ отказался это сделать: новый открытый конкурс не состоялся, а перечень компаний, который ведётся в соответствии с ПП РФ № 1616, оказался пустым.
Такой ответ управляющую организацию не устроил, и она обратилась в суд. В иске она указала, что несёт убытки при управлении спорным МКД из-за больших долгов жителей за ЖКУ (дело № А53-28136/2022).
К тому же орган МСУ по заявлению исключил истца из перечня УО, которые могут быть временно назначены в МКД по п. 8 ПП РФ № 1616. Она свой год отработала, и муниципалитет обязан найти другую организацию для МКД (п. 27 Обзора судебной практики ВС РФ от 10.11.2021 № 3).
При отказе муниципалитета – обратиться в суд с требованием расторгнуть договор управления
Суд первой инстанции отметил, что договор управления не расторгается по инициативе УО – только:
- решением собственников на ОСС;
- в судебном порядке, если существенно нарушаются его условия и другая сторона несёт значительные убытки (ч. ч. 8.1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ, п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ).
Инстанция не приняла во внимание доводы компании о том, что из-за долгов собственников она терпит убытки, а также исключена из перечня временных управляющих организаций. Суд указал, что истец вправе взыскивать задолженность в суде, а исключение из перечня не лишает его лицензии.
Она могла направить муниципалитету заявление о прекращении действия договора в связи с истечением его срока. Поскольку такое ходатайство не поступило, ДУ считается продлённым на прежних условиях (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).
Суд указал, что орган МСУ со своей стороны принял все предписанные ему законом меры: неоднократно проводил открытые конкурсы, но заявки так и не поступили. Суд пришёл к выводу, что оснований для законного расторжения договора нет, и отказал УО (ч. 17 ст. 161 ЖК РФ).
Когда ОМС не вправе проводить открытый конкурс по выбору УО55290
Доказать, что у муниципалитета нет права принуждать УО работать в МКД в качестве временной больше года
УО с таким решением не согласилась и подала апелляционную жалобу. Суд отметил, что требования к договору управления многоквартирным домом содержатся в ст. 162 ЖК РФ. Срок его действия является существенным условием и регламентирован законодательно. В соответствии с ч. 17 ст. 161 ЖК РФ, ПП РФ № 1616, назначенная муниципалитетом компания работает в доме не более одного года.
Также инстанция установила: в реестр лицензий не вносились изменения, что спорный МКД находится или когда-либо находился в управлении истца. Поэтому в силу ч. 7 ст. 162 ЖК РФ, у УО вообще не было обязанности исполнять договор управления. Соответственно, муниципалитет не может принуждать компанию работать в спорном МКД согласно ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.
К тому же организация до истечения срока действия договора послала муниципалитету уведомление о его прекращении. Орган МСУ отказал организации, поскольку новый конкурс не состоялся, а в перечне по ПП РФ № 1616 не было кандидатов для временного назначения.
Но, направив ответчику соглашение о расторжении договора, УО выполнила требования, прописанные в ч. 6 ст. 162 ЖК РФ, и, согласно позиции ВС РФ из п. 27 Обзора практики № 3 за 2021 год, компанию нельзя принудить управлять домом, если на это нет законных оснований.
Апелляционная инстанция изменила решение коллег и удовлетворила иск. К таким же выводам пришёл и кассационный суд: договор между муниципалитетом и управляющей организацией был расторгнут.
Как УО взыскать с ОМС убытки из-за незаконного открытого конкурса71820
Действовать в соответствии с НПА и отстаивать свои права
«Зачастую в подобной ситуации управляющие организации пытаются через суд признать действия органа МСУ незаконными, но получают отказы», – прокомментировал ситуацию Василий Богданов, читатель портала, поделившийся делом с редакцией. – «Возможно, наш опыт будет полезен коллегам».
Если муниципалитет назначил УО на дом, которым она не хочет управлять, то один из способов разорвать договор – дождаться окончания срока его действия и направить другой стороне отказ от его продления. Если администрация не реагирует на данное заявление, то компании необходимо обратиться в суд (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).
При этом признание открытого конкурса несостоявшимся не может быть причиной для отказа органа МСУ расторгнуть договор по истечении года, если УО заявила об этом. Муниципалитет вправе провести новый конкурс и снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не менее чем на 10% (п. 77 Правил № 75).
Ваша компания оказалась в похожей ситуации, не может расторгнуть договор и готовится оспаривать это через суд? Обратитесь за помощью к профессиональным юристам с многолетним опытом работы с организациями сферы ЖКХ. Они помогут подготовить все документы и отстоять интересы УО и ТСЖ в суде.
