За март редакция РосКвартала получила множество вопросов, связанных с содержанием МКД, предоставлением жилищно-коммунальных услуг, с собственниками, организациями и ТСЖ. Разделили их на две части. В первой читайте ответы на те, что касаются непосредственной формы управления домом и временной УО.
Что учесть собственникам при выборе непосредственного управления МКД567368
Заключение договоров и проведение ОСС при непосредственном управлении МКД
МКД на непосредственном управлении. Заключён договор с подрядчиком по содержанию и ремонту общего имущества (СиТР). На основании какого документа можно запросить копию такого договора? На какой срок он заключается?
Согласно ч. 1 ст. 164 ЖК РФ, при непосредственном управлении домом собственники на основании решения ОСС заключают с подрядными организациями договоры оказания услуг по содержанию, выполнению работ по ремонту общего имущества. В качестве одной стороны заключаемых договоров выступают большинство владельцев помещений в МКД.
В отношениях с подрядчиками и органами власти всех жителей представляет один из собственников на основании доверенности, которую он получает по решению ОСС. Такой уполномоченный представитель вправе запросить копии договоров на обслуживание общедомового имущества.
Действующее законодательство не устанавливает пресекательного срока для договора подряда. Его нужно заключить на период, необходимый для выполнения прописанных в нём работ.
В доме 12 квартир, непосредственное управление, выбран представитель собственников для заключения договоров с РСО. Но поставщик электроэнергии не принял решение ОСС и потребовал, чтобы все подписали его форму согласия и заверили подписи нотариально. Правомерно ли это?
Согласно ч. ч. 2, 3 ст. 164 ЖК РФ, в доме с непосредственным управлением договоры с РСО заключает каждый собственник помещения от своего имени. Жители дома на ОСС могут выбрать владельца помещения, уполномоченного представлять их интересы. Такие полномочия нужно подтвердить доверенностью, выданной всеми или большинством собственников.
Если эти условия соблюдены, то представитель вправе обратиться в РСО для заключения в письменной форме договора по всем собственникам. Нужно будет предоставить компании следующие документы:
- подписанное заявление о заключении договора от имени всех;
- копию решения ОСС о наделении заявителя такими полномочиями;
- копию доверенности от всех или большинства собственников.
Никакого дополнительного согласия не требуется – достаточно протокола общего собрания. Жителям дом следует направить вышеуказанные документы в РСО, а в случае отказа заключить договор – оспорить его в суде.
В доме с непосредственным управлением на ОСС выбраны Совет МКД и его председатель. Куда направить документы собрания и кто должен разместить их в ГИС ЖКХ?
Исходя из положений ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, в таком случае подлинники решений и протокола ОСС в орган ГЖН направляет инициатор – не позднее чем через десять дней после завершения собрания. Он же размещает документы в ГИС ЖКХ – не позднее чем через десять дней после проведения ОСС.
Непосредственное управление домом, УО и РСО: отвечаем на вопросы891445
Расторжение договора управления временными УО
Может ли временная УО по истечении срока договора отказаться от управления переданных ей МКД?
В соответствии с ч. 17 ст. 161 ЖК РФ, п. 5 Правил № 1616, орган МСУ вправе определить временную УО в доме, где собственники не выбрали и, или не реализовали способ управления. Как следует из требований ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, изменение или расторжение договора осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Согласно ст. 310 ГК РФ, действующая УО не может в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств в отношениях с потребителями услуг. Это допустимо только по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или из-за изменения обстоятельств.
В ч. 1 ст. 450 ГК РФ прописано, что договор изменяется и расторгается по соглашению сторон. Иное может быть предусмотрено отдельными положениями ГК РФ и других законов.
У организации есть возможность отказаться от исполнения ДУ после истечения срока его действия. При этом следует уведомить о таком решении орган местного самоуправления и собственников, чтобы были проведены ОСС или открытый конкурс.
Но, как указал КС РФ в постановлении от 18.04.2024 № 19-П, до момента появления новой УО или образования ТСЖ временной компании придётся работать в доме даже после истечения срока действия договора.
Как компании добиться, чтобы её исключили из перечня временных УО22540
Временное управление домом после истечения срока действия лицензии УО
Если временной УО не удастся продлить лицензию, она всё равно обязана продолжать вести управление МКД – после исключения из реестра лицензий и истечения срока договора?
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ, лицензия – специальное разрешение на право осуществления юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем конкретного вида деятельности. Без неё по факту работать нельзя.
Орган местного самоуправления, получивший уведомление от ГЖИ о прекращении действия лицензии УО, обязан в течение 15 дней созвать в доме общее собрание собственников по вопросу о выборе способа управления таким МКД (ч. 4 ст. 200 ЖК РФ).
Но управление многоквартирными домами носит непрерывный характер. Поэтому организации, которые не смогли продлить лицензию, должны надлежащим образом исполнять свои обязанности до создания ТСЖ или выбора новой УО на общем собрании, по результатам открытого конкурса.
Остались вопросы по непосредственному или временному управлению домом? Оставьте их в комментариях: возможно, ответы на них мы включим в следующую статью рубрики «Вы нам писали».
