Помещения общего пользования в МКД на праве общедолевой собственности принадлежат владельцам помещений в доме. Случается, что в ЕГРН такие площади числятся за муниципалитетом. Читайте, могут ли в таком случае помещения считаться частью общего имущества дома или за их содержание платит городская администрация.
Собственники нежилых помещений и плата за содержание ОИ в МКД25813614
Муниципалитет оплачивает ЖКУ и капремонт в отношении имущества, включённого в реестр его собственности
В одном из многоквартирных домов Ростова-на-Дону собственники помещения формировали фонд капремонта на счёте регоператора. Он составлял и направлял счета на уплату взносов в адрес владельцев помещений. Несколько нежилых помещений в доме, согласно выписке из ЕГРН, принадлежали городской администрации, но счета на капремонт она не оплачивала.
Регоператор подал в суд иск с требованием взыскать с муниципалитета задолженность почти в 50 тысяч рублей. В отзыве на иск ответчик указал, что не обязан платить взносы в Фонд капремонта, потому что помещения являются частью общедомового имущества.
Несколько лет назад в администрацию обратилась группа собственников с просьбой передать им в общее долевое владение эти помещения. В итоге они были исключены из реестра муниципальной собственности (дело № А53-15079/2020).
Запись в ЕГРН о владельце имущества является доказательством права собственности на него
Суд первой инстанции основывал своё решение на актуальной выписке из ЕГРН, где собственником нежилых помещений значилась городская администрация. Согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ, обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт дома распространяется на всех владельцев помещений с момента возникновения права собственности на такое помещение.
В свою защиту муниципалитет предоставил суду копии заключения районной комиссии и выписки из распоряжения о том, что спорные помещения исключены из реестра объектов муниципальной собственности как относящиеся к общему имуществу жителей в МКД. Но суд указал, что исключение помещений из такого реестра при наличии зарегистрированного права в ЕГРН не имеет законного значения.
Госрегистрация прав на недвижимое имущество в ЕГРН – юридический акт, он признаёт и подтверждает, что у лица возникли, изменились, перешли, прекратились права на недвижимое имущество. Это единственное доказательство существования зарегистрированного права.
Оспаривание такого права на недвижимое имущество происходит в суде: решения по искам являются основанием для внесения записи в ЕГРН. Но ответчик таких действий не предпринял, и изменения в реестр внесены не были.
Муниципальное образование отвечает по своим обязательствам принадлежащим ему на праве собственности имуществом и обязано нести расходы по его содержанию в силу закона (ст. ст. 126, 210 ГК РФ).
Суд первой инстанции удовлетворил иск Фонда капремонта, скорректировав размер пени на сумму задолженности. Апелляционный суд, куда обратился муниципалитет, ничего нового к решению коллег не добавил, оставив его в силе.
Опыт ТСЖ: как председатель навёл порядок в запущенном общежитии118044
Право на общее имущество МКД возникает в силу закона вне зависимости от данных о собственнике на него в ЕГРН
Городская администрация подала жалобу в кассационный суд. Она указала, что спорные помещения исключены из реестра муниципального имущества. Это общее имущество собственников помещений многоквартирного дома.
Их исключили из реестра компетентные органы и в установленном порядке. Наличие в ЕГРН записи о госрегистрации права муниципалитета на помещения не препятствует распространению на них режима общей долевой собственности.
Кассационный суд услышал доводы муниципалитета. Решение об исключении помещений из муниципальной собственности принято в связи с обращением инициативной группы жильцов дома. Процедуру провела специальная комиссия: она рассмотрела вопрос о возможности отнесения нежилых помещений к общему имуществу собственников квартир в МКД и приняла положительное решение. Эти решения приняты компетентными органами и соответствуют требованиям действующего законодательства, их никто не оспаривал.
При этом нижестоящие суды должны были учесть, что в соответствии с ч. 1 ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, право общей долевой собственности домовладельцев возникает на помещения, предназначенные для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома. Судьи должны были исследовать вопрос о назначении спорных помещений, но не сделали этого. Вместе с этим они не проверили, отвечают ли помещения признакам общедомового имущества.
В п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 указано, что право общей долевой собственности на общее имущество МКД возникает в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. Кассационный суд отменил решения коллег и отправил дело на новое рассмотрение с учётом данных им указаний.
Жилые помещения по договорам социального найма478130
На заметку
Дело № А53-15079/2020 ещё не завершилось: на июль назначено заседание суда первой инстанции. Но уже сейчас можно сделать несколько важных для УО, ТСЖ и собственников помещений в МКД выводов:
- Право общей долевой собственности на общее имущество МКД возникает в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.
- Помещение включается в состав общего имущества дома, если отвечает признакам такого имущества, например, предназначено для обслуживания или использования жителями более чем одной квартиры в МКД.
Если в доме есть такие помещения, но они числятся за муниципалитетом, собственники жилья вправе обратиться в орган местного самоуправления. Муниципалитет рассматривает обращение и по решению комиссии исключает эти площади из реестра своего имущества. Если же власти города откажутся это делать, собственник вправе обратиться в суд и доказать, что помещения являются общедомовым имуществом.
