На реконструкцию помещения в многоквартирном доме потребуется согласие всех собственников помещений дома. Об этом напомнил Верховный суд РФ в определении N 83-КГ16-10.
Мы расскажем, как перевести жилое помещение в нежилое и не ущемить при этом права других жильцов дома.
Земельный участок в составе общего имущества МКД1414474
Что случилось
Собственница жилого помещения в МКД обратилась в суд на другого собственника. Тот перевёл свою квартиру в нежилое помещение. Местная администрация разрешила ему провести реконструкцию и сделать пристройку под парикмахерскую.
Истец на реконструкцию и строительство разрешения не давала. Поэтому потребовала признать разрешение администрации недействительным, прекратить строительство и привести земельный участок в изначальное состояние.
Ответчик сослался на то, что он не самовольно решил поменять площадь помещения, он заручился поддержкой других собственников помещений в МКД. Собрал внеочередное общее собрание собственников и получил 74,6 % голосов на реконструкцию квартиры под парикмахерскую со строительством пристройки и входного узла.
Именно поэтому местная администрация разрешила перевести жилое помещение в нежилое для реконструкции в парикмахерскую.
Земельный участок под домом блокированной застройки692252
Разберитесь, относится ли земля к общему имуществу
Собственники помещений в МКД владеют на праве общей долевой
собственности общим имуществом, к которому относится и земельный участок под домом с элементами озеленения и благоустройства (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Время, когда земля под домом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников, указано в ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ. Это происходит после того, как:
- земельный участок сформирован,
- зарегистрирован в ЕГРН.
Если земельный участок под МКД сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, право общей долевой собственности на него у собственников помещений считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (п. 66 постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
Такой земельный участок переходит в общую долевую собственность тоже бесплатно. Органам власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в МКД составлять не нужно.
Пристройка к нежилому помещению, которую построил ответчик, занимает часть земельного участка под многоквартирным домом. Этот земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учёт в 2003 году – до введения в действие Жилищного кодекса РФ – и входит в состав общего имущества.
Поэтому реконструкция, которую провёл ответчик, фактически уменьшает размер общего имущества дома.
Сервитут? А что это?203731
Вспомните, кто может принимать такие решения
Решения по уменьшению размера общего имущества принимаются с согласия всех собственников помещений в таком доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). То есть 74,6 % голосов, которые собрал ответчик, явно недостаточно.
К тому же согласием всех владельцев помещений нужно заручиться, если
- реконструировать,
- переустроить,
- сделать перепланировку помещений
нельзя без присоединения к ним части ОИ в МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Вывод, который можно сделать – 100 % голосов собственников нужно получить на любую реконструкцию, которая приводит к уменьшению размера общего имущества МКД.
Верховный суд РФ рассмотрел обстоятельства дела и постановил признать разрешение администрации недействительным, прекратить строительство и привести земельный участок в изначальное состояние.
Если в доме необходимо провести общее собрание и получить согласие собственников на реконструкцию, проведите собрание с помощью сервиса «ОСС на 100%». Узнайте, как это работает.
