В конце I квартала мы сделали обзор писем Минстроя РФ за три месяца 2025 года, в которых ведомство ответило на вопросы из сферы ЖКХ. Продолжаем рубрику: узнайте, о чём писали специалисты министерства в апреле-июне и как, по их мнению, правильно управлять МКД, проводить капремонт и предоставлять коммунальные услуги.
Перерасчёт за КР на СОИ и корректировку по отоплению оплачивает действующий собственник квартиры
В письме от 26.05.2025 № 30122-АФ/04 говорится о том, кто после продажи квартиры оплачивает суммы перерасчётов за ресурсы на СОИ и отопление, которые исполнитель делает в I квартале за предыдущий год. Минстрой РФ отметил, что:
- перерасчёт за 2024 год и обязательства по внесению соответствующей платы возникают в 2025 году – у текущего собственника;
- на предыдущего владельца помещения такие обязанности не возлагаются;
- законодательство не предусматривает возможность распределения суммы перерасчёта между ними.
Разъяснения, направленные письмами Минстроя РФ от 14.11.2022 № 59913-ОЛ/04, от 20.02.2023 № 8873-МС/04, от 01.03.2024 № 5229-ОГ/00 являются неактуальными.
Также ведомство указало, что обязанность оплатить корректировку по отоплению возникает в момент предъявления потребителю квитанции с такими начислениями. Это также должен сделать действующий собственник помещения.
Письма Минстроя РФ о капремонте, пробах воды и расчётах за КР на СОИ64720
Отрицательный объём КР на СОИ должен учитываться в расчётах независимо от исправности ОДПУ
В продолжение темы – письмо от 04.06.2025 № 32320-ДН/04. Минстрой РФ рассмотрел вопрос учёта отрицательного объёма КР на СОИ. Ведомство подчеркнуло, что в Правилах № 124 не установлено, что он должен учитываться исключительно в месяце, следующем за расчётным, когда такой объём образовался. Это допустимо в том периоде, когда расход ресурсов на СОИ станет положительным.
Если расчёты ведутся по нормативу из-за выхода ОДПУ из строя более трёх месяцев назад и ранее фиксировался отрицательный показатель потребления ресурсов, то рассчитанный исходя из норматива объём КР на СОИ должен снижаться на эту величину:
«Иное приводит к неосновательному обогащению РСО. Отрицательный объём обязательно учитывается в следующем за расчётным периоде [...] независимо от исправности ОДПУ».
УО не должна устанавливать ОДПУ, если собственники не приняли на ОСС такого решения – это обязанность РСО
О том, кто должен устанавливать, проверять и менять ОДПУ, Минстрой РФ рассказал в письме от 24.04.2025 № 11728-ОГ/00.
Собственники помещений в многоквартирных домах обязаны обеспечить оснащение МКД общедомовыми приборами учёта и их ввод в эксплуатацию. Если РСО выявит факт неисполнения такого требования, то спустя два месяца с этого момента должна провести соответствующие работы и взыскать расходы с владельцев помещений. Приборы входят в состав общего имущества МКД и бремя их содержания несут собственники.
УО обязана предоставить РСО доступ к общему имуществу для монтажа ОДПУ и:
«… лишь обеспечить установку и ввод в эксплуатацию общедомового прибора учёта при наличии решения собственников. Жилищное законодательство не содержит императивных норм, возлагающих на управляющую организацию обязанность по их установке».
Если же при проверке оказалось, что ПУ вышел из строя, то компании отводится не более трёх месяцев для замены, ремонта и повторного ввода его в эксплуатацию. Также в обязанности УО по содержанию и текущему ремонту включены техническое обслуживание и замена общих счётчиков.
Невыполнение данных работ приравнивается к нарушению лицензионных требований (ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ). Надзор в этой сфере проводит ГЖИ в соответствии со ст. 20 ЖК РФ.
Взыскание с УО долгов жителей за установку ОДПУ: закон и практика146090
При нехватке средств капремонта на замену лифта собственники могут использовать рассрочку и факторинг
Письмо от 01.04.2025 № 18951-ОШ/06 Минстрой России отправил в ответ на обращение Ассоциации «Новое Качество», которая попросила пояснить:
- что делать владельцам подъёмников, которые не подпадают под действие п. 2 решения Совета Евразийской экономической комиссии от 29.11.2024 № 112 о продлении срока эксплуатации;
- будут ли перенесены даты капремонта МКД с таким оборудованием.
Лифты, отработавшие назначенный период службы до 15 февраля 2025 года, должны быть приведены в соответствие с ТС ТР в течение пяти лет. Остальные подъёмники следует заменить или модернизировать в рамках капремонта до окончания допустимого периода эксплуатации или отключить.
Минстрой РФ объяснил, что работы по капитальному ремонту должны выполняться в сроки, предусмотренные региональной программой. Если фонд формируется на спецсчёте, то ответственность за своевременность работ лежит на собственниках помещений в МКД.
При нехватке накопленных средств на новый лифт жители дома могут использовать такие инструменты, как рассрочка и факторинг. Эти программы уже работают в Санкт-Петербурге, Нижегородской, Свердловской, Липецкой областях, Республиках Татарстан и Башкортостан.
Также ведомство ответило и на другие запросы ассоциации:
- имеет ли право УО проводить работы по текущему ремонту без решения ОСС, если техническое состояние дома требует этого;
- по вопросу прекращения договора управления МКД после окончания срока его действия.
Что ответил Минстрой на письмо о недочётах приказа № 79/пр и ГИС ЖКХ107701
Обязательно ли размещать в ГИС ЖКХ сообщения о проведении ОСС без использования системы
Ежегодно во II квартале собственники должны проводить общие собрания. Делать это нужно по новым правилам, вступившим в силу 1 марта. Но инициаторы иногда неправильно трактуют скорректированные требования ЖК РФ.
Например, считают – при очном голосовании направлять уведомление нужно либо через систему и Госуслуги, либо традиционно, под подпись или размещая его в общедоступных местах. Это неверная трактовка ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, что подтвердил Минстрой РФ:
«Обязательным стало размещение в ГИС ЖКХ сообщений о собрании, проводимом в любой форме».
Подробнее о новых требованиях к организации и проведению ОСС, в том числе с использованием ГИС ЖКХ, вы можете узнать из видеозаписи онлайн-семинара с экспертами-практиками Маргаритой Кобко и Ниной Зянкиной. Спикеры более четырёх часов разбирали нюансы процесса и функционал системы. Все материалы размещены под статьёй.
