В мае 2023 года мы получили от читателей несколько интересных вопросов. Наши юристы ответили на них и рассказали, как выбрать подрядчика для капремонта, кто сменит в доме временную УО, что нового в вопросе вывоза уличного смёта, а также о перерасчёте платы по показаниям ИПУ с просроченной поверкой и работе в ГИС ЖКХ.

Нужно ли делать перерасчёт платы за коммунальную услугу, если потребитель два года не поверял ИПУ

Срок поверки ИПУ в жилом помещении истёк два года назад, но потребитель принёс в УО акт о переносе срока поверки только два дня назад. В акте указаны текущие показания счётчика. Должна ли компания сделать перерасчёт по таким показаниям?

По смыслу ч. 17 ст. 2 Федерального закона от 26.06.2008 № 102-ФЗ «Об обеспечении единства измерений» поверка подтверждает соответствие ИПУ метрологическим требованиям на весь период после окончания срока для её проведения, а также тот факт, что его показания могут быть использованы для расчёта платы.

Если ИПУ не требует замены или иных действий, направленных на обеспечение точности показаний, и прибор учёта пригоден для эксплуатации, предполагается, что показания за предшествующие периоды корректны и на их основе делается перерасчёт. Это мнение отражено в судебной практике, например:

В противном случае исполнитель услуг должен подтвердить, что ИПУ уже вышел из строя и его показания непригодны для расчётов.

Кто управляет домом, если срок договора с временной УО истёк

Муниципалитет назначил для работы в доме временную УО, но спустя год после этого собственники так и не провели общее собрание для выбора другой компании или создания ТСЖ, а орган местного самоуправления не организовал открытый конкурс. Кто в таком случае управляет домом и на каком основании?

В силу ч. 17 ст. 161 ЖК РФ, если собственники помещений не выбрали способ управления или не реализовали его, открытый конкурс по отбору управляющей организации не состоялся, то орган местного самоуправления выбирает на один год временную УО.

Затем, по истечении этого года, действует общее положение ч. 3 ст. 200 ЖК РФ: УО обязана надлежащим образом осуществлять обязанности по управлению МКД, оказанию услуг и выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества до дня возникновения обязательств по управлению у новой компании.

При этом нужно учитывать позицию ВС РФ в ситуации, когда УО заранее предупредила собственников и муниципалитет, что после истечения срока действия договора управления она не намерена продолжать работать в доме. В таком случае обязать её следовать требованиям ч. 3 ст. 200 ЖК РФ нельзя. Об этом говорится в определении ВС РФ от 07.06.2021 № 309-ЭС21-295:

«Если сведения об МКД удалены из реестра не по основанию нарушения лицензионных требований, а по истечении срока ДУ… УО вправе уйти из МКД и прекратить управление, не дожидаясь наступления событий, обозначенных в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ (выбор новой УО, ТСЖ, ЖСК, назначение временной УО и т.п.)».

Эта позиция отражена и в определении от 19.04.2021 № 303-ЭС20-23313 по делу № А51-21536/2019. Таким образом в данной ситуации, а также при условии, что временная УО продолжает работать в доме и после истечения года, муниципалитет обязан провести открытый конкурс исходя из ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.

Как УО прекратить управлять домом по истечении срока действия ДУ
Как УО прекратить управлять домом по истечении срока действия ДУ
15944
1

Как УО выбрать подрядчика для капремонта в доме со спецсчётом

Подскажите, какие организации имеют право проводить капремонт? Есть ли к ним законодательно установленные требования и на что обращать внимание УО при выборе подрядчика? 

Строгих требований к таким организациям или предпринимателям нет. Управляющая организация может ориентироваться на те, которые указаны в п. 23 постановления Правительства РФ от 01.07.2016 № 615. В документе прописаны требования при капремонте общего имущества многоквартирных домов, где фонд формируется на счёте регоператора:

  • иметь форму собственности ООО;
  • работать с НДС;
  • обладать определённым количеством сотрудников в штатном расписании, включая главного инженера, прораба;
  • иметь свидетельство СРО с зафиксированной суммой, которая зависит от размера взноса в компенсационный фонд возмещения вреда – до 25 млн, 35 млн и 50 млн рублей;
  • иметь положительный отзыв от региональных операторов капитального ремонта.

В домах со спецсчётом выбор подрядчиков более широк. Здесь нет жёстких требований по организационно-правовой форме подрядной организации. Ремонт могут проводить даже индивидуальные предприниматели. Процедура отбора производителя работ, по сути, представляет собой голосование на общем собрании. Но указанные критерии из ПП РФ № 615 можно использовать и для выбора подрядчика в МКД, где фонд формируется на специальном счёте.

Некоторые вопросы в данной сфере мы рассматривали в статьях на портале, например, как выбрать подрядчика для проведения капремонта кровли.

Пять советов УО по проверке сметы подрядчика на капремонт кровли МКД
Пять советов УО по проверке сметы подрядчика на капремонт кровли МКД
6618
0

Где в НПА прописано требование вносить в ГИС ЖКХ акты выполненных работ и за какой период это делать

Какой закон обязывает управляющую организацию размещать в ГИС ЖКХ акты выполненных работ и оказанных услуг, а также прилагать их к годовому финансовому отчёту? Нужно ли вносить акты за все годы работы УО в доме?

Состав сведений, подлежащих размещению в системе, установлен Федеральным законом № 209-ФЗ и приказом Минкомсвязи России № 74, Минстроя России № 114/пр. В п. 3.5.4 разд. 10 приказа № 74/114/пр прописано, что управляющие организации обязаны вносить акты выполненных работ в систему.

Правда, такая возможность появилась у УО и ТСЖ только 28 января 2023 года. Оператор системы реализовал соответствующий функционал в ГИС ЖКХ:

С этой даты управляющие домами обязаны размещать акты в системе не позднее 7 дней со дня их подписания. ГЖИ получило возможность проконтролировать наличие актов в домах, в том числе надзорные органы делают это в рамках проверок при продлении лицензий.

Спорным остаётся вопрос, за какой период размещать такие документы, если обязанность существует с 2016 года, а возможность загрузить акты появилась только сейчас. Исполнительный директор Ассоциации «Р1» Ирэн Парсамян рекомендовала УО и ТСЖ загрузить акты за один год, с 28 января 2022 года. Это срок привлечения УО к ответственности за неразмещение информации в ГИС ЖКХ.

Кто подписывает акты выполненных работ: разбор пяти ситуаций
Кто подписывает акты выполненных работ: разбор пяти ситуаций
34010
4

Урегулирован ли в законодательстве вопрос о вывозе уличного смёта с придомовой территории

В 2019 году в одном из выпусков онлайн-журнала «ЖКХ: мечты сбываются» Елена Шерешовец на основе анализа законодательства и судебной практики рассказала, входят ли уличный смёт и листья в состав ТКО. Подскажите, есть ли на 2023 год какие-то законодательные изменения по этому вопросу?

В указанном выпуске онлайн-журнала эксперт рассмотрела позицию Минприроды РФ, которое не относит смёт и листья к твёрдым коммунальным отходам, и противоположное мнение судов.

Елена Шерешовец сделала однозначное заключение, что в состав ТКО входит уличный смёт, листва и обрезки деревьев. Перечисленные отходы являются зоной ответственности регионального оператора и должны вывозиться в счёт единого тарифа.

Многие регоператоры и сейчас придерживаются позиции Минприроды РФ и требуют оплату за вывоз смёта по дополнительному договору. Но с 2018 года различные ведомства и суды высказывали мнения, что любые отходы, собранные в ходе санитарной уборки придомовых территорий МКД, входят в состав ТКО и вывозятся в рамках утверждённого тарифа.

Подробнее о разных мнениях по данному вопросу мы писали в статье «Должен ли регоператор вывезти мусор после санитарной уборки двора МКД».

Есть вопрос по управлению МКД, содержанию общего имущества или предоставлению коммунальных услуг? Оставьте его в комментариях: ответы на самые интересные мы включим в следующую статью рубрики «Вы нам писали».