В подборке вопросов наших подписчиков за июнь – разъяснения юристов по установке ОДПУ в ветхом доме, по передаче ТСЖ персональных данных собственников, по восстановлению демонтированных ранее радиаторов отопления, взысканию долгов, по смене УО и подрядчика при непосредственном управлении МКД. Забирайте ответы экспертов.
Должны ли собственники оплатить установку ОДПУ в признанном ветхим доме
В деревянном МКД, признанном ветхим и подлежащим сносу, в 2020 году установили ОДПУ тепловой энергии. ОСС по данному вопросу не проводилось. Исполнитель услуг выставил каждому собственнику к оплате 35 тысяч рублей за эти работы. За неоплату – пени. Законны ли такие действия?
В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ, энергетические ресурсы подлежат учёту с применением счётчиков. Поэтому собственники помещений в МКД должны обеспечить оснащение домов ПУ энергоресурсов. В случае неисполнения такой обязанности, согласно ч. 12 ст. 13 № 261-ФЗ, это должны сделать РСО и затем взыскать с жителей понесённые расходы.
В 2020 году указанные требования не распространялись:
- на ветхие, аварийные объекты;
- на дома, подлежащие сносу или капремонту;
- на МКД, физический износ основных конструктивных элементов которых превышает 70% и которые не включены в региональную программу капремонта из-за решения об их сносе или реконструкции.
Если на момент установки ОДПУ дом не относился к таким объектам, то на собственников возлагается обязанность по оплате понесённых РСО расходов.
«Вы нам писали» о капремонте, голосовании на ОСС и работе с ПДн36570
Вправе ли ТСЖ передавать своему представителю персональные данные жителей МКД
Имеет ли ТСЖ право передавать персональные данные собственника своему представителю по доверенности, например, для обращения в орган местного самоуправления или суд?
В соответствии с ч. 7 ст. 6 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ, обработка ПДн без согласия допускается в случаях, если она необходима для реализации законных интересов – при условии, что при этом не нарушаются права и свободы субъекта данных.
ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в МКД, связанные с управлением общим имуществом, в том числе в отношениях с третьими лицами (ч. 8 ст. 138 ЖК РФ). Поэтому товарищество вправе передать персональные данные собственника своему представителю, если это необходимо для реализации полномочий для защиты его прав и законных интересов.
Три вопроса о хранении, уничтожении ПДн и наказании за их разглашение28970
Должна ли УО восстановить в квартире радиаторы отопления, демонтированные прежней компанией
УО получила заявление от жительницы МКД: она требовала в течение двух недель установить в её квартире батареи, которые несколько лет назад демонтировала предыдущая компания. Обязана ли нынешняя организация выполнить такое требование?
Сначала УО следует установить, почему радиаторы отопления были демонтированы и входят ли они в состав общего имущества МКД:
- в соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, к нему относятся механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри МКД, обслуживающее более одного помещения;
- в общедомовое имущество включается оборудование в квартирах собственников, если оно обслуживает и другие помещения в доме (п. 1 ст. 290 ГК РФ, пп. «д» п. 2 Правил № 491).
Если демонтированные батареи входили в состав ОИ МКД, то действующая управляющая организация обязана их переустановить.
Обязан ли подрядчик после расторжения договора вернуть собственникам неистраченные средства на СиТР
В доме с непосредственным управлением собственники помещений решили сменить обслуживающую организацию. Обязана ли компания, с которой расторгнут договор, передать новой накопленные средства по содержанию и текущему ремонту?
В силу ч. 1 ст. 164 ЖК РФ при непосредственном управлении МКД собственники заключают договоры оказания услуг по содержанию, выполнению работ по ремонту общего имущества на основании решений ОСС. Выбранная для обслуживания дома компания не является УО, с ней подписывается договор подряда.
На эти правоотношения распространяются общие нормы ГК РФ, регулирующие вопросы исполнения договора надлежащим образом (ст. 309, п. 1 ст. 702 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 1102, п. 2 ст. 1105 ГК РФ, подрядчик обязан возвратить заказчику неосновательно приобретённое или сбережённое имущество.
Таким образом, обслуживавшая дома организация должна вернуть собственникам неизрасходованные средства, иначе это неосновательное обогащение и его можно взыскать через суд.
Может ли УО взыскать убытки после расторжения договора управления38081
Коротко о взыскании взносов на капремонт, обследовании МКД и смене УО
При продаже квартиры бывший собственник не предупредил покупателя о долгах по взносам на капремонт. Вправе ли ФКР взыскать эту задолженность с нового владельца помещения?
Согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ, обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в МКД распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права на такую недвижимость. При продаже квартиры к новому собственнику переходит обязательство предыдущего по оплате расходов на капремонт общего имущества, в том числе его задолженность по взносам. Поэтому ФКР вправе предъявить иск о взыскании долга с нового владельца помещения.
Кто принимает решение об обследовании и мониторинге технического состояния дома?
Сейчас обследование технического состояния МКД проводится на основании правового акта субъекта РФ. С 1 сентября 2024 года собственники на ОСС смогут самостоятельно принимать подобное решение (Федеральный закон от 27.11.2023 № 561-ФЗ, ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Жители дома на ОСС выбрали новую УО, но не внесли в повестку вопрос о расторжении договора с прежней компанией. Может ли орган ГЖН из-за этого отказаться внести изменения в реестр лицензий?
Нет, отсутствие такого вопроса в протоколе не свидетельствует о незаконности решения по выбору новой УО и не препятствует его реализации (постановления Второго ААС от 01.08.2022 по делу № А82-17524/2021, Семнадцатого ААС от 02.12.2021 по делу № А60-24786/2021).
