«Р1» Ассоциация

Ответ на ваш вопрос зависит от того, о чем идет речь: о приобретении в собственность или пользование. Действующим законодательством не предусмотрено приобретение общего имущества в собственность. Ч. 4 ст. 37 ЖК РФ предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. Ч. 4 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что по решению общего собрания собственников помещений объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам. Если собственники на ОСС примут решение установить размер арендной платы не по кв.м., а твердой цифрой, то такое допустимо.

В данном случае можно вынести на общее собрание вопрос о дополнительном финансировании расходов, если такие расходы ранее не были включены в тариф. Также организация может взять кредит с последующим взысканием с собственников расходов. На основании статьи 168 ЖК можно обратиться в орган местного самоуправления с предложением о переносе сроков капитального ремонта на ранний срок.

Договор управления может быть расторгнут: 1. по инициативе собственников помещений; 2. по соглашению сторон; 3. по истечению срока действия договора. Сразу оговорюсь, что не вижу способа расторгнуть договор управления досрочно по инициативе УО. В ЖК не прописано никакой процедуры расторжения договора управления со стороны УО. Суды расценивают договор управления как публичный, а его не вправе расторгнуть сторона, оказывающая услуги (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.10 N 1027/10 Определение КС РФ от 06.06.2002 № 115-О). Всякие нарушения со стороны собственников, такие как неоплата и прочее, суды не принимают во внимание, а сам факт убытков УО не считают основанием для расторжения договора (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.03.2009 по делу № А63¬2036/ 2008¬С3¬16). Со стороны собственников, напротив, договор можно расторгнуть в любой момент и не только из-за плохой работы УО, но и просто так. Об этом сказал ВАС еще в 2011 году (Постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.11 № 7677/2011).

Расторгнуть по инициативе собственников или по соглашению сторон можно, это подтверждается многочисленной практикой (Определение ВАС РФ от 16.11.2012 N ВАС-14615/12 по делу N А16-59/2012, Определение ВАС РФ от 28.01.2013 N ВАС-16188/12 по делу N А16-57/2012, Определения ВАС№ ВАС-9200/2011 от 20.02.2012 по делу № А45-11863/2010, № ВАС-5413/2012 от 10.05.2012 по делу № А71-4529/2011, № ВАС-10071/2012 по делу № А40-71500/2011, № ВАС-18495/2012 от 18.02.2013 по делу № А33-15700/2011). Что происходит после расторжения? Тут надо разделить: 1. Если вас выгнали из-за того, что были нарушены лицензионные требования и дом был исключен из Реестра (компания лишилась лицензии) – УО обязана управлять домом до момента выбора новой УО – ст. 200 ЖК. 2. Если собственники расторгли договор просто так, из-за плохого настроения, но никого не выбрали – у УО нет обязанности управлять до момента решения судьбы дома. Если посмотреть статью 200, то там четко указано в каких случаях УО должна управлять домом после завершения действия договора управления:

Ст. 200 ЖК:«3. Лицензиат, в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ, а также в случае прекращения или аннулирования лицензии в соответствии со статьей 199 настоящего Кодекса обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом до дня….» НЕТ В ЗАКОНЕ СЛУЧАЯ, когда надо управлять домом при обычном одностороннем расторжении договора управления, причиной которого стали не нарушения со стороны УО. Данная позиция подтверждается Письмом Минстроя от 11.01.2017 №241-АТ/04, где прямо говорится, что УО прекращает управлять домом со дня расторжения договора (исключения из реестра), также Минстрой подтверждал данную позицию на Всероссийском селекторном совещании по вопросам работы органов государственного жилищного надзора субъектов РФ 5 мая 2016 года (протокол №365-ПРМ-АЧ, размещен на официальном сайте Минстроя России. По хорошему, здесь орган местного самоуправления должен сразу назначить временную УО.

Но есть нюансы. Не везде администрация хорошо и быстро отрабатывает данный вопрос. А «брошенный дом» - это проблема (особенно зимой) и недовольные избиратели. Поэтому, в некоторых регионах я сталкивалась с тем, что органы местного самоуправления просто административными рычагами заставляют УО управлять домом до тех пор, пока не появится какая-то другая компания. Но это уже не в рамках правового поля. Поэтому тут советов не будет. Чувствуете в себе силы спорить с администрацией – ваше дело, нет – тогда просто надо подтолкнуть собственников побыстрее выбрать кого-то другого или ТСЖ создать. Последний вариант - при истечении срока действия договора, когда в договоре нет автоматической пролонгации, либо есть письменный отказ от пролонгации, УО может просто уйти с дома. Тут также дом можно фактически «бросить». Не надо дожидаться пока придет другая компания. Судебная практика: Постановление ФАС Московского округа от 07.03.2013 по делу N А41-9806/12.

Реестр собственников является обязательным приложением к протоколу (п. 20 приказа Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр). При этом объективная ситуация сложилась так, что вы можете предоставить реестр, но часть сведений отсутствует. Поэтому вы можете указать в реестре, что сведения отсутствует, и предоставить реестр в ГЖИ. Оснований для отказа в принятии протокола в этом случае не будет.

Состав общего имущества определяется в соответствии с п. 1 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 № 491: -Собственниками помещений в доме – в целях выполнения обязанности по содержанию ОИ. - Органами государственной власти – в целях контроля за содержанием ОИ. - Органами местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по выбору УО. Потенциальным УК и иным лицам право составления реестра законом не предоставлено. Поэтому вы можете составить такой реестр только на основании полномочий от общего собрания.

Стояки коммуникаций являются зоной ответственности управляющей организации, так как являются общим имуществом (п. 5 постановления Правительства от 13.08.2006 № 491). Но при этом, в соответствии с пп.е п. 35 Правил предоставления КУ (Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354), потребитель не вправе несанкционированно подключать оборудование потребителя к внутридомовым инженерным системам или к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения напрямую или в обход приборов учета, вносить изменения во внутридомовые инженерные системы. В случае если вред причинен не бездействием управляющей организации, а действиями собственника, то на основании статьи 1064 ГК ответственность будет нести именно такой собственник. Управляющая организация должна доказать, что никакого согласования с ней не проводилось, а свои обязанности по содержанию общедомового имущества она выполняла качественно.

В действующей редакции пункта 44 постановления Правительства от 06.05.2011 № 354 исключен абзац о распределении сверхнормативного объема коммунальной услуги на ОДН. В случае, если домом управляет управляющая организация, потребители платят за коммунальные ресурсы на СОИ в составе платы за содержание жилья. Это означает, что рассматриваемая норма не применяется к Вашему случаю. Поэтому новая редакция нормы не влияет на порядок расчета платы за СОИ.

да, наделить полномочиями по подсчету голосов можно председателя и секретаря собрания. Эти разъяснения дал Минстрой РФ в письме от 28.02.2018 № 7252-ЕС/04. Подробно можно прочитать в статье РосКвартала: https://roskvartal.ru/provedenie-oss/11390-nyuansy-provedeniya-oss-razyasnyayut-minstroy-verhovnyy-sud-i-ks-rf.

Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрена ст. 154 ЖК РФ. При этом взносы на капитальный ремонт оплачивает собственник помещения.

В соответствии с ч.1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ. В соответствии с ч. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Таким образом: 1) По должнику до 2016 года в связи с истечением срока исковой давности взыскать долг не получится. 2) С момента, когда будет выявлен новый должник будет исчисляться новый срок исковой давности. Таким образом вы имеете право взыскать задолженность с 2016 года по настоящее время в полном объеме. Для этого необходимо заказать выписку в Росреестре, получить сведения о новом собственнике/нанимателе и взыскать с него всю сумму долга за указанный период.

Позиция водоканал обоснована. Само по себе отсутствие требования об оплате не снимает обязанности по оплате коммунальных услуг. Такая обязанность установлена статьей 154 ЖК, поэтому оплата за водоотведение обязательна. В связи с тем, что у управляющей компании и РСО не был заключен договор на предоставление такой коммунальной услуги, действовали прямые отношения РСО и собственников. В связи с этим, если РСО хочет за предыдущие периоды взыскать свои расходы, они должны направить в новую УК либо напрямую собственникам все счета, досудебные претензии и обратиться в суд.

Средства за содержание общего имущества расходуются на работы и услуги, определенные договором управления на основании минимального перечня, утвержденного постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290. Из вопроса следует, что речь идет о ремонте системы водоснабжения дома. Затраты на ее обслуживание должны быть учтены в тарифе на содержание общего имущества, а затраты на ее ремонт должны быть проведены через текущий ремонт. В случае поломки и если работы или замена не были запланированы в текущем ремонте, необходимо провести ОСС либо, если полномочия по принятию решений по текущему ремонту переданы совету МКД - провести собрание совета мкд.

Возможно, позиция ГЖИ вытекает из лицензионных требований к управляющим организациям. Одним из таких требований является наличие квалификационного аттестата согласно статье 202 ЖК РФ у директора. Если у ГЖИ не будет информации о новом руководители, то невозможно будет проверить соблюдение лицензионных требований. Случаи, когда необходимо направить заявление об изменении сведений, определены в п. 2 Приказа Минстроя от 25.12.2015 № 938/пр. Смена директора не требует внесения изменений. Оснований к привлечению к административной ответственности нет, в данной ситуации можно направить возражение с обоснованиями о том, что у УО нет обязанности уведомлять ГЖИ о смене директора либо, чтобы не конфликтовать -уведомить ГЖИ о смене руководителя в свободной форме.

1. Согласно ч. 9.2. ст. 156 ЖК РФ, предусматривает, что размер расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в МКД на оплату КР на СОИ, определяется при наличии ОДПУ исходя из норматива потребления соответствующего вида КР, который утверждается органами госвласти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ, по тарифам, установленным ОГВ субъектов РФ, с проведением перерасчета размера таких расходов исходя из показаний ОДПУ в порядке, установленном Правительством РФ. 2. Исключения составляют случай оснащения МКД автоматизированной информационно-измерительной системой учета потребления КР на СОИ и коммунальных услуг, а также случаи принятия на ОСС решения об определении размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в МКД на оплату КР на СОИ: 1) исходя из среднемесячного объема потребления КР на СОИ, с проведением перерасчета размера таких расходов исходя из показаний ОДПУ в порядке, установленном ПП РФ; 2) исходя из объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям ОДПУ, по тарифам, установленным ОГВ субъектов РФ.

3. Согласно п. 4.1. ПП 306 предусматривает, что учитывается при определении норматива, в том числе: количество и типы устройств, потребляющих электрическую энергию. Таким образом, если ОСС по данному вопросу не было проведено или не принято решение о расчете стоимости за КР на СОИ на основании показаний ОДПУ, норматив делится на всех собственников.

Нет, по доверенности нет возможности, в законе не допускается. Только собственник. ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ предусматривает, что в случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.

Ч.2 ст. 163 ЖК РФ предусматривает, что управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, или многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится органом местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ. Таким образом, в данной ситуации администрация должна провести конкурс по выбору управляющей организации.

Специальный срок в данном случае не установлен. В этой ситуации можно обратиться за разъяснением решения непосредственно в суд. В общем же случае по аналогии надо применять ст. 314 ГК РФ и исходить из того, что протекание кровли должно быть устранено в как можно более короткий срок.

Следует внести это в акт осмотра элементов общего имущества собственников многоквартирного дома: зафиксировать найденные повреждения, чтобы затем запланировать ремонтные работы. Автоматическое запирающее устройство (далее – АЗУ) обслуживается силами УК, в силу следующих обстоятельств. АЗУ предотвращает проникновение посторонних в подъезд, тем самым поддерживая безопасность всех жителей, проживающих в подъезде. Таким образом, оборудованием пользуются жители двух и более квартир, что отвечает признаком общего имущества (ч.1. ст. 36 ЖК РФ). Аналогичной позицией придерживается и Минстрой в своем письме №10686-АТ/04 от 11.04.2016г. Таким образом, в случае, если техническое обслуживание запирающих устройств (домофона) предусмотрено договором управления многоквартирным домом, то оплата данного вида работ производится из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения, которая устанавливается в порядке, предусмотренном статьей 157 ЖК РФ.

В случае же если договором управления многоквартирным домом в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества не предусмотрено техническое обслуживание запирающего устройства (домофона), то для начисления такой платы необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме либо решение совета МКД, если вопросы по текущему ремонту переданы в компетенцию совета МКД, и заключение соответствующего договора с управляющей организацией или с организацией, осуществляющей обслуживание домофона. Таким образом, после составления акта, в случае если предусмотрено техническое обслуживание запирающего устройства (домофона), необходимо произвести его ремонт. В ином случае необходимо решение общего собрания (решение совета МКД) по данному вопросу.

Если собрание ещё не началось, а только запланировано, мы рекомендуем следующее: 1)Не переносите собрание, поскольку неизвестно, на какую дату это можно сделать. 2)Составьте уведомление для собственников помещений об отмене ОСС со ссылкой на локальный/региональный акт о введении ограничительных мер, а также на ч. 2 ст. 6.3 КоАП РФ. 3)Включите в уведомление сообщение о том, что собрание будет проведено сразу же после отмены ограничительных мер. 4)Разместите эти уведомления там же, где размещали уведомление об ОСС, а также на сайте компании, в группе в соцсетях. Направьте собственникам информацию об отмене собрания по электронной почте, в мессенджерах или с помощью смс-сообщения. 5)Обязательно сохраняйте все документы, подтверждающие, что ОСС было отменено не по вашей воле: нормативно-правовые акты всех уровней власти, письма и рекомендации органов ГЖН. При необходимости сделайте скриншоты сообщений с сайтов ОМС или надзорных органов. Подробнее о проведении ОСС в условиях пандемии вы можете ознакомиться по ссылке: https://roskvartal.ru/provedenie-oss/11460-provodit-li-oss-v-period-pandemii-rekomendacii-ekspertov.

По общему правилу протокол ОСС помещений в МКД подписывают председатель, секретарь, а также лица, проводившие подсчет голосов. Данное правило предусмотрено п. 4 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных Приказом Минстроя России от 28.01.2019 г. № 44/пр. Законодательство не содержит норм, регулирующих порядок подписания протокола общего собрания в случае отказа от подписи указанных лиц. Признать недействительным решения, принятые на ОСС помещений в МКД, вправе только суд. Это установлено ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, ч. 1 ст. 181.3 ГК РФ. Само по себе отсутствие подписи секретаря на протоколе не является основанием для признания решения ОСС помещений в МКД недействительным. В подобной ситуации рекомендуем вам составить акт об отказе подписания и приложить его к протоколу.

Со случаями, когда РСО не может не может брать плату за коэффициент, повышающий норматив, вы можете ознакомиться в следующей статье: https://roskvartal.ru/dogovor-uk-s-rso/10809-kogda-rso-ne-mozhet-brat-platu-za-koefficient-povyshayuschiy-normativ. При этом, при прямых договорах исполнителем КУ является РСО и в таком случае именно она собирает всю плату с потребителей, в том числе при расчётах с коэффициентами.

Включение в договор пункта о подаче декларации неправомерно. Это ваше право, а не обязанность. Абзацы 1 и 3 п. 124 главы 8 ПП РФ № 644 предусматривают, что: В целях обеспечения контроля состава и свойств сточных вод абоненты, среднесуточный объем сбрасываемых сточных вод которых за период с 1 июля предшествующего календарного года по 30 июня текущего календарного года (для абонентов, с которыми договор водоотведения (единый договор холодного водоснабжения и водоотведения) был заключен после начала указанного периода, - за весь фактический период сброса ими сточных вод) в среднем составляет 30 куб. метров в сутки и более суммарно по всем канализационным выпускам с одного объекта, обязаны подавать в организацию водопроводно-канализационного хозяйства декларацию в отношении сточных вод, сбрасываемых с такого объекта. Иные абоненты вправе подать декларацию в организацию водопроводно-канализационного хозяйства.

Положение, предусмотренное абзацем первым настоящего пункта, не распространяется на абонентов, являющихся товариществами собственников жилья, жилищно-строительными, жилищными и иными специализированными потребительскими кооперативами, управляющими организациями, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, собственниками и (или) пользователями жилых помещений в многоквартирных домах, специализированном жилищном фонде или жилых домов.

Ответ можно дать следующий: В ответ на ваше обращение сообщаем следующее: 1. Инициатором внеочередного собрания являемся не мы (не ООО "…."), поэтому ваше требование направлено не по адресу. 2. Вместе с тем информируем, что инициатор принял решение проводить общее собрание в ____ (очной, очно-заочной) форме согласно ст. 44.1 ЖК РФ. Для проведения данного собрания размещение информации администратором куда-либо сообщения о проведении собрания не требуется. 3. Согласно ст 47.1 ЖК РФ администратор привлекается к проведению ОСС только в случае выбора проведения ОСС в форме заочного голосования с использованием информационных систем. Инициатор данную форму не выбрал (причины не известны). 4. Согласно ч. 1.1. ст. 46 ЖК РФ мы направим оригинал протокола собрания в ГЖИ в течение 5 дней с момента предоставления инициатором указанного документа и согласно ч. 1.1. ст. 46 ЖК РФ, 209 ФЗ "О ГИС ЖКХ", разделу 10 приказа Минстроя и Минсвязи РФ 74/114/пр, в рамках обязательств УО, разместим всю информацию в ГИС ЖКХ. Обращаем внимание на то, что в части собраний, проводимых без использования информационных систем, обязанность по размещению информации лежит на управляющих организациях.

Позиция департамента обоснована. В законе установлено правило о сроке действия тарифа, но не о периодичности его утверждения (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). При этом договор управления содержит порядок утверждения тарифа, но не сам тариф (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). В этих условиях собственники на общем собрании могут изменять тариф, в том числе ежемесячно.