«Р1» Ассоциация

Согласно ст. 161, 162, 44–46 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме вправе в любое время сменить способ управления домом. Для смены способа управления необходимо проведение общего собрания собственников помещений, на котором путем голосования определяется новый способ управления, и избирается управляющая организация (ст. 45 ЖК РФ). Инициатором собрания может быть один из собственников. В течение 5 дней после принятия решения об изменении способа управления необходимо уведомить об этом действующее ТСЖ. Ликвидация ТСЖ происходит в порядке, установленном ст. 141 ЖК РФ.

Отдельно данный вопрос законодательно не урегулирован. В данном случае рекомендуем по аналогии руководствоваться положениями п. 23 Приказа № 44/пр, то есть подсчет голосов проводит инициатор ОСС.

В соответствии со статьей 22 Закона о персональных данных оператор до начала обработки персональных данных обязан уведомить уполномоченный орган по защите прав субъектов персональных данных о своем намерении осуществлять обработку персональных данных, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи Закона о персональных данных. Оператор вправе осуществлять без уведомления уполномоченного органа по защите прав субъектов персональных данных обработку персональных данных: 1) обрабатываемых в соответствии с трудовым законодательством; 2) полученных оператором в связи с заключением договора, стороной которого является субъект персональных данных, если персональные данные не распространяются, а также не предоставляются третьим лицам без согласия субъекта персональных данных и используются оператором исключительно для исполнения указанного договора и заключения договоров с субъектом персональных данных;

3) относящихся к членам (участникам) общественного объединения или религиозной организации и обрабатываемых соответствующими общественным объединением или религиозной организацией, действующими в соответствии с законодательством Российской Федерации, для достижения законных целей, предусмотренных их учредительными документами, при условии, что персональные данные не будут распространяться или раскрываться третьим лицам без согласия в письменной форме субъектов персональных данных; 4) сделанных субъектом персональных данных общедоступными; 5) включающих в себя только фамилии, имена и отчества субъектов персональных данных; 9) обрабатываемых в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации о транспортной безопасности, в целях обеспечения устойчивого и безопасного функционирования транспортного комплекса, защиты интересов личности, общества и государства в сфере транспортного комплекса от актов незаконного вмешательства. Под средствами автоматизации следует понимать использование любых электронных средств и информационных систем, в том числе направление информации через Интернет.

Федеральный закон от 30.11.2024 № 420-ФЗ начнёт действовать 30 мая 2025 года и скорректирует статьи КоАП РФ. Так, для юридических лиц за утечку ПДн предусмотрены штрафы от 3 до 15 млн рублей в зависимости от объёма информации. Также операторы ПДн могут быть наказаны по ч. 10 ст. 13.11 КоАП РФ – за неуведомление Роскомнадзора о намерении проводить обработку персональных данных. Руководители организаций заплатят за такое нарушение от 30 до 50 тысяч рублей, юрлица и ИП – от 100 до 300 тысяч.

В соответствии с пунктом 34 Правил N 416, управляющая организация, товарищество собственников жилья или жилищный кооператив предоставляют по запросу (обращению) собственников и пользователей помещений в МКД в срок не позднее дня, следующего за днем поступления запроса (обращения), - любую информацию из перечня информации, подлежащей раскрытию в соответствии с пунктами 31 и 32 Правил N 416. Подпунктом “г” пункта 31 Правил N 416 установлена обязанность УО раскрывать информацию путем размещения на постоянной основе на официальном сайте ГИС ЖКХ информации, предусмотренной законодательством Российской Федерации о ГИС ЖКХ. В соответствии с Приказом Минстроя РФ от 07.02.2024 № 79/пр размещению, в том силе, подлежит следующая информация: Информация о показаниях индивидуального, общего (квартирного) и комнатного приборов учета, учитываемых в расчетном периоде (информация размещается управляющими организациями, ТСЖ и кооперативами, являющимися исполнителями коммунальных услуг) (п. 5.3);

Показания коллективного (общедомового) прибора учета, в том числе дифференцированно по зонам суток, или объем потребленного коммунального ресурса при наличии технической возможности коллективного (общедомового) прибора учета автоматически рассчитывать потребляемый объем ресурса (п. 3.2.2.) Исправность/неисправность прибора учета (п. 3.3.2.3.) В случае если запрашиваемая информация затрагивает интересы неопределенного круга лиц и, по мнению управляющей организации, товарищества или кооператива, раскрыта в необходимом объеме способом, указанным в пунктах 31 и 32 Правил N 416, и является актуальной на момент рассмотрения запроса (обращения), управляющая организация, товарищество или кооператив вправе, не предоставляя запрашиваемую информацию, сообщить место размещения запрашиваемой информации. Таким образом, если запрошенные сведения размещены в ГИС ЖКХ, то вы вправе сообщить об этом собственнику, не предоставляя запрошенную информацию. Если же запрошенная информация в ГИС ЖКХ отсутствует и собственник вправе ее получить, то ее необходимо предоставить.

При завершении срока управления многоквартирным домом временной управляющей организацией, назначенной органом местного самоуправления, к управлению домом применяется следующий правовой порядок: — Если собственники помещений не выбрали новую управляющую организацию, способ управления или не заключили договор управления, орган местного самоуправления обязан повторно провести открытый конкурс по отбору управляющей организации. Согласно части 3 статьи 200 Жилищного кодекса РФ (в ред. ФЗ от 29.07.2017 № 258-ФЗ), прежняя управляющая организация продолжает управлять домом до даты заключения договора управления с новой управляющей организацией либо до даты передачи управления новой Таким образом, до момента заключения договора с новой управляющей организацией или избрания/назначения иной формы управления домом ранее действующая управляющая организация обязана продолжать управлять домом. Органы местного самоуправления в этот период обязаны организовать проведение нового конкурса, если иной способ управления не выбран.организации по итогам нового конкурса.

Согласно ст. 44, 46, 47 Жилищного кодекса РФ проведение мероприятий, затрагивающих использование общего имущества, требует решения общего собрания собственников помещений в МКД. Если мероприятие относится к публичным или массовым (с привлечением большого числа лиц), необходимо уведомление органа местного самоуправления (муниципального образования). Статья 16 Федерального закона от 19.06.2004 № 54-ФЗ «О собраниях, митингах, демонстрациях, шествиях и пикетированиях» устанавливает обязательное уведомление органа местного самоуправления о проведении публичных мероприятий.

Согласно п. 35 Правил № 416 запрос (обращение) может быть направлен, в том числе, посредством государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства. Официальный ответ направляется по тем же каналам связи, по которым был получен запрос (обращение), если заявителем не указано иное. Согласно п. 36 Правил № 416 срок для ответа на запрос (обращение) собственника или пользователя помещения в многоквартирном доме по вопросам, не перечисленным в пунктах 31, 32 и 34 настоящих Правил, составляет не более 10 рабочих дней со дня получения управляющей организацией, товариществом или кооперативом соответствующего запроса (обращения). Следовательно, как прямо указано в Правилах № 416, срок исчисляется в рабочих днях.

Средства, получаемые управляющей компанией от собственников помещений в МКД в качестве обязательных платежей на содержание и текущий ремонт, носят целевой характер и не поступают в собственность УК. Последняя распоряжается данными средствами от своего имени, но в интересах собственников конкретного дома в соответствии с их целевым назначением. Уплаченные жильцами денежные средства в счет выполнения в будущем управляющей организацией работ по ремонту являются предварительной оплатой, аккумулирующейся на ее счетах для будущего исполнения обязательства. В случае избрания собственниками помещений в МКД новой управляющей организации у прежней отсутствуют правовые основания для удержания денежных средств в виде накоплений на содержание и текущий ремонт, не израсходованных по назначению. При прекращении полномочий управляющей организации на управление домом прекращаются и основания для удержания этих средств. Поэтому они должны быть переданы новой УК как неосновательное обогащение. Таким образом, если при прекращении было выполнено условие о передаче остатков денежных средств, то перерасчет должна сделать новая УО.

Законопроекты об обязательном претензионном порядке урегулирования споров между УО, ТСЖ, ЖК и собственниками помещений неоднократно предлагались для рассмотрения, но не были переданы для рассмотрения в ГД РФ (Законопроекты №№ 8-172, 8-173, 8-178, 8-210). В настоящее время вновь готовится аналогичный законопроект, данная инициатива поддержана в Совете Федерации РФ.

"Изменения в порядок расчётов за коммунальные ресурсы, потребляемые на содержание общего имущества МКД, внесены постановлением Правительства РФ от 03.02.2022 № 92. Сделать перерасчёт необходимо в течение первого квартала – с 1 января и до конца марта. Норма применяется за прошедший календарный год.

Согласно пп. “в” п. 29(3) ПП от 03.02.2022 № 92 в случаях, предусмотренных подпунктами "б" и "в" пункта 29(2) настоящих Правил, перерасчет размера расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, осуществляется по формуле, предусмотренной пунктом 2 приложения к настоящим Правилам, при принятии на общем собрании собственников помещений в соответствии с частью 9.2 статьи 156 ЖК РФ решения об определении размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, при этом величина перерасчета, произведенного за период, прошедший со дня предыдущего перерасчета, учитывается при начислении платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, за последний месяц действия предыдущего способа определения размера расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, если иное не установлено договором с лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом.

Таким образом, перерасчет за 2024 год необходимо производить в указанном в вопросе порядке, если он предусмотрен ДУ. В противном случае корректировку за 2024 год необходимо провести вместе с корректировкой за период 2025 года единоразово.

Если проверка показала, что в доме действительно есть нарушение качества услуг по содержанию общего имущества, собственник вправе потребовать перерасчёт платы за соответствующую услугу, в том числе в судебном порядке. Указанное требование может быть заявлено в письменном виде в течение шести месяцев после соответствующего нарушения (п. п. 7, 8 Правил изменения платы № 491). УО обязана зарегистрировать такое заявление и в течение двух рабочих дней с даты получения направить отправителю извещение о регистрационных данных письма, а затем – об удовлетворении требования или об отказе в перерасчёте с указанием причин (п. 9 Правил изменения платы № 491). УО, кооператив или ТСЖ при наличии подтверждённого актом случая некачественного предоставления услуг и заявления обязаны сделать перерасчёт согласно в п. п. 10-13 Правил изменения платы № 491. В соответствии с п. 10 этого НПА, размер платы за содержание жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание жилого помещения.

В рассматриваемом случае уместно предъявить к администрации встречное требование по погашению задолженности оплаты за содержание и ремонт принадлежащих ей квартир, после чего можно рассматривать возможность проведения перерасчета в случае неоказание части услуг.

Потребитель коммунальной услуги по энергоснабжению в нежилом помещении МКД вносит плату за КУ наравне с собственниками жилых помещений (п. 40 постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354). Размер платы за КУ по энергоснабжению в нежилом помещении рассчитывается по тарифам в зависимости от группы, к которой отнесён потребитель: население и приравненные к нему категории, использующие электроэнергию на коммунально-бытовые нужды, оплачивают ресурс по регулируемым ценам и тарифам (п. 27 приложения к приказу Федеральной службы по тарифам РФ от 06.08.2004 № 20-э/2); прочие потребители оплачивают ресурс по свободным (нерегулируемым) ценам в зависимости от категории (п. 5 постановления Правительства РФ от 04.05.2012 № 442). Перечень потребителей, которые относятся к группе «население», перечислен в Приложении 1 к постановлению Правительства РФ от 29.12.2011 № 1178: Исполнители коммунальных услуг и наймодатели, предоставляющие жильё гражданам (общежития, манёвренный фонд, социальное жильё для беженцев и переселенцев и т.д.). Садоводческие, дачные, огороднические некоммерческие объединения.

Юрлица, приобретающие электроэнергию для осуждённых с целью их содержания. Юрлица и физические лица, потребляющие электроэнергию на коммунально-бытовые нужды в поселениях при воинских частях. Религиозные организации, которые содержатся за счёт прихожан. Энергосбытовые компании, приобретающие электроэнергию для поставки населению на коммунально-бытовые нужды. Некоммерческие объединения граждан, приобретающие электроэнергию для содержания хозяйственных построек не коммерческого назначения (сараи, погреба, гаражи и др.). Если потребитель не относится ни к одной из семи указанных категорий, то электрическая энергия в нежилом помещении оплачивается по свободным ценам тарифной группы «прочие потребители», которые выше, чем тарифы для населения (п. 27 приложения к приказу Федеральной службы по тарифам РФ от 06.08.2004 № 20-э/2).

Если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали специальный счёт, на ОСС нужно определить: - Размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть меньше, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. - Владельца специального счёта. - Кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счёт. - Лицо, уполномоченное на оказание услуг по представлению платёжных документов, в том числе с использованием системы. - Порядок представления платёжных документов и размер расходов, связанных с представлением платёжных документов, об определении условий оплаты этих услуг. При этом выбор уполномоченного лица, осуществляется по согласованию с ним. Согласно ч. 2 ст. 175 ЖК РФ владельцем специального счета может быть: ТСЖ, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном МКД или нескольких МКД. Осуществляющий управление многоквартирным домом жилищный кооператив. Управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления.

При расчёте ГВС на СОИ необходимо руководствоваться п. 54 Правил № 354, в том числе, формулами 20 и 201 Правил № 354. В пункте 54 Правил № 354 указано, что объем тепловой энергии, используемый на подогрев воды в целях горячего водоснабжения, определяется исходя из показаний общедомового прибора учета тепловой энергии, установленного на вводе системы теплоснабжения многоквартирного дома, и количества холодной воды, использованной на нужды горячего водоснабжения. Согласно этому же пункту, стоимость ГВС включает две составляющие: 1. Объем холодной воды, умноженный на тариф на холодное водоснабжение. 2. Объем тепловой энергии, рассчитанный вышеуказанным способом, умноженный на тариф на тепловую энергию. Следовательно, РСО, скорее всего, производит расчет неверно.

В данном случае много определение лица, обязанного проводить ремонт крыльца будет зависеть от статуса вновь образовавшихся помещений. Если официально оформленным остается одно помещение, а крыльцо принадлежит только ему, то оно не соответствует признакам ОИ МКД, установленным в ст. 36 ЖК РФ и пп. “а” п. 2 Правил № 491, так как не предназначено для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры). .В таком случае, ремонт должен осуществлять собственник данного помещения согласно ст. 210 ГК РФ. . Если же новые помещения оформлены как нежилые помещения МКД по отдельности, то тогда крыльцо может быть признано частью ИО МКД и подлежит ремонту силами УО. Кроме того, рекомендуем проверить положения ДУ на предмет включения крыльца в ОИ МКД.

Верховный суд РФ в определении от 26.04.2023 по делу № А60-52343/2021 указал: Исполнителем КУ является управляющая домом организация: переход на прямые договоры в МКД в части снабжения холодной водой для ГВС невозможен, так как РСО не использует внутридомовое оборудование. В отношениях с ресурсоснабжающей организацией УО является потребителем, а с собственниками помещений – исполнителем коммунальной услуги (пп. «б» п. 4, абз. 2 пп. «а» п. 9 Правил № 354). Аналогичные выводы следуют из Письма Минстроя РФ от 31.07.2024 № 43672-ДН/04.

Общее имущество в доме принадлежит на праве общей долевой собственности всем владельцам помещений в многоквартирном доме, поэтому решение о предоставлении его в пользование третьим лицам принимаются ⅔ от всех голосов в таком доме (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). ⅔ голосов от общего их числа в доме принимаются решения о размере платы за использование общего имущества собственников третьими лицами по заключённым договорам и о наделении УО полномочиями заключать такие договоры от имени собственников.

Помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в таком доме, в том числе тамбуры, межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД. Это следует из ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в таком доме. Это предусмотрено ч. 2 ст. 36 ЖК РФ. Установка двери в тамбуре этажной площадки относится к перепланировке нежилого помещения в МКД и осуществляется по решению общего собрания в МКД и при согласовании с уполномоченным органом местного самоуправления. Это следует из ч. 1 ст. 247 ГК РФ, ч. 2 ст. 25, ст. 26, ч. 3 ст. 36, п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. В данном случае УО необходимо потребовать собственников, установивших дверь в общем тамбуре, либо провести согласование перепланировки в установленном порядке, либо привести ИО МКД в первоначальное состояние, то есть демонтировать дверь.

Возложение бремени содержания имущества на его собственников основывается на статье 210 ГК РФ, конституционное истолкование которой дано в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 2 ноября 2006 года N 444-О. Именно собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, что предполагает наряду с необходимостью несения расходов по поддержанию имущества в надлежащем состоянии (капитальный и текущий ремонты, страхование, регистрация, охрана и т.д.) и выполнения других требований, исходящих от уполномоченных законом органов государства и местного самоуправления (по техническому, санитарному осмотру и т.п.), и обязанность платить установленные законом налоги и сборы.

Частью 1 статьи 36 ЖК РФ и пунктом 2 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 , определен состав такого общего имущества. В него в том числе включаются: 1) земельный участок, на котором расположен МКД и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства. Если такой участок образован до введения в действие ЖК РФ и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, то он переходит бесплатно в общую собственность собственников; со дня проведения государственного кадастрового учета такого земельного участка он также переходит бесплатно в общую собственность собственников (пункт 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации");

2) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного МКД, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен МКД (пункт 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ, подпункты "е" и "ж" пункта 2 Правил N 491). В целях обозначения рассматриваемой обязанности собственников помещений в МКД в Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года N 290 (далее - Перечень, Постановление N 290), используется понятие "придомовая территория", несмотря на его отсутствие в ЖК РФ. В указанный Перечень включены работы по содержанию придомовой территории в холодный и теплый периоды года, а также вывозу жидких бытовых отходов и бытовых сточных вод из дворовых туалетов и септиков, находящихся на придомовой территории (пункты 24 и 26 Перечня).

Таким образом, под придомовой территорией следует рассматривать земельный участок, на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации МКД, являющимися общим имуществом собственников помещений в МКД, надлежащее содержание которого обеспечивается собственниками помещений в МКД. До момента оформления земельного участка в соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ и федерального законодательства, границы придомовой территории могут определяться лишь ориентировочно на основании нормативных актов органов местного самоуправления, градостроительной документации, технических паспортов, планов благоустройства, но юридически значимым эти границы не являются.

Кроме обязательных вопросов для проведения любых ОСС (выбор председателя, секретаря, счетной комиссии и т.д.) внесите на рассмотрение следующий вопрос: ""Утвердить порядок согласования и установки на фасаде МКД сплит-систем (кондиционеров) собственниками помещений в МКД”. До проведения ОСС данный порядок необходимо разработать применительно к Вашему МКД, в том числе с учетом паспорта фасадов здания.