Ирэн Парсамян

Либо, так как собственники негодуют и сомневаются в вас, можете предложить собственникам самостоятельно составить реестр. А для того, чтобы собственники не усомнились, смогут ли самостоятельно это сделать, предложить им свою помощь - скажем, стать "консультантами" в этом вопросе.

Также для подтверждения факта отсутствия сведений, приложите выписку из ЕГРН

Ст. 189 ЖК РФ говорит: 5. В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены: 1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту; 2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 190 настоящего Кодекса; 3) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

5.1. В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены: 1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту; 2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту; 3) сроки проведения капитального ремонта; 4) источники финансирования капитального ремонта; 5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты. Так как в указанной статье не указан кворум для решения данных вопросов, вопросы относятся к п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ как "другие вопросы" и, согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, принимаются большинством (т.е. более 50%) голосов от собственников, принимающих участие в голосовании.

Самое же главное решение "о проведении капитального ремонта" решается согласно п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ - не менее 2/3 от общего числа голосов собственников в многоквартирном доме.

Так как решения (они же в простонародье - бюллетени) являются обязательным приложением к протоколу ОСС (пп. "ж" п. 20 Требований, утвержденных Приказом Минстроя РФ № 44/пр от 28.01.2019 года), а "решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия" (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), то их подделка влечет за собой привлечение к уголовной ответственности по ст. 327 УК РФ. Для того, чтобы государственные органы начали проверку по данному пакету документов, необходимо направить заявление о фальсификации от имени собственников (чем больше собственников подпишет обращение, тем лучше) в прокуратуру и ГЖИ. ГЖИ не вправе проводить проверку по фальсификации, однако уведомить о том, что протокол сфальсифицирован, необходимо. В заявлении необходимо указать о том, что было проведено реальное собрание, выбрана другая управляющая компания, приложить копию пакета документов по реальному собранию, потребовать проведения экспертизы.

В случае, если прокуратура закроет дело сославшись на то, что при проверке нарушений не обнаружено, собственникам необходимо обратиться с исковым заявлением в районный суд с требованием признать протокол ничтожным, подписи сфальсифицированными и потребовать привлечь недобросовестную УО к уголовной ответственности. В борьбе с недобросовестной УО также могут помочь местные СМИ, так как заявление СМИ о нарушениях закона, обязывает прокуратуру провести внеплановую проверку по полученной информации (п. 2 ч. 2 ст. 10 294-ФЗ).

Да, может. Согласно ч. 2.1. ст. 47.1 ЖК РФ, "первое ОСС в форме заочного голосования с использованием системы (онлайн-ОСС) проводится ... по инициативе собственника помещения в многоквартирном доме или лица, осуществляющего управление многоквартирным домом". Согласно п. 3.3. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, администратор(ы) онлайн-ОСС - лицо(а), которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении ОСС в МКД в форме заочного голосования. Из всего вышеизложенного следует, что: 1. Инициатором первого онлайн-ОСС могут быть собственники либо действующее на доме УО; 2. Администратором может быть любое лицо, которое выберут собственники на ОСС; 3. Администраторами могут быть несколько физических/юридических лиц. Также не забывайте, что инициатор не равно администратор.

Ст. 44.1 ЖК РФ определяет следующие формы проведения ОСС: 1) очное голосование (совместное присутствие собственников помещений в МКД для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование); 2) заочное голосование (опросным путем или с использованием системы в соответствии со ст. 47.1 ЖК РФ); 3) очно-заочное голосование. В НПА нет ограничений и запретов на проведение очных, очно-заочных и заочных (опросным путем) ОСС после проведения первого и последующих онлайн-ОСС. Можно чередовать разные формы ОСС в зависимости от потребности и возможностей. ОСС в любой форме может быть созвано по инициативе: 1) любого из собственников (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ) 2) действующей УО (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ) 3) ОМС (ч. 6 ст. 161, ст. 161.1, ч. 1.1. ст. 165 и ч. 6 ст. 170 ЖК РФ) 4) Правление ТСЖ(Н) (ч. 8 ст. 148 ЖК РФ)

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 193 Жилищного кодекса РФ одним из лицензионных требований является наличие у должностного лица (единоличного исполнительного органа юридического лица, руководителя юридического лица или его филиала либо индивидуального предпринимателя, осуществляющих управление многоквартирным домом, а в случае заключения договора о передаче полномочий единоличного исполнительного органа - единоличного исполнительного органа юридического лица или индивидуального предпринимателя, которым такие полномочия переданы) лицензиата, соискателя лицензии квалификационного аттестата. Правовой статус индивидуального предпринимателя двойственен, однако он остается физическим лицом. Соответственно, если у ИП имеется аттестат на физическое лицо, полагаем, что получать такой же аттестат уже в статусе ИП ему не нужно. Иное теряло бы смысл, поскольку претендент на получение аттестата сдает аналогичный квалификационный экзамен до истечения срока действия первого. Если же это другое лицо (т.е. имеется квалификационный аттестат на одно физическое лицо, а управляющим будет другое), то по смыслу указанной нормы ему необходимо получить такой аттестат.

В соответствии с ч. 11 ст. 162 Жилищного кодекса РФ управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в ГИС ЖКХ. Какое-либо положение, предусматривающее предоставление собственникам (а тем более конкретному собственнику) иного отчета, нежели указанного, отсутствует как в Жилищном кодексе РФ, так и в Постановлениях Правительства РФ. Есть лишь некоторый перечень документов и информации, который управляющая организация должна предоставить для ознакомления при поступлении от собственника соответствующего запроса. Он указан в разделе 8 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416) Фактически судебная практика однозначна: документы, связанные с исполнением управляющей организацией своих обязанностей по договору управления (выполнение работ, оказание услуг по содержанию ОИ, документы, относящиеся к услуге «управление МКД»), открыты для собственников в плане ознакомления.

Однако формат «предоставления» законодательно не закреплен, т.е. нигде не закреплено, что данная информация должна быть направлена в виде сканов или, тем более, в виде копий документов (т.к. это дополнительные расходы управляющей организации на канцелярию). На практике мы советуем назначать конкретное время и место для ознакомления с нужными документами (например, офис), поскольку они могут содержать персональные данные и иную конфиденциальную информацию (по тем же договорам подряда/оказания услуг). Отметим, что Стандарт раскрытия информации (утв. Постановлением Правительства РФ № 731 от 23.09.2010 г.) отменен с 1 января 2021 г. Соответственно, ссылаться на него сейчас нельзя.

Ответственность за строительный мусор несут лица, в процессе деятельности которых он образовался (т.к. такой мусор не вывозится рег. оператором). Есть несколько стандартных вариантов: 1. Обратиться к собственнику с претензией, в которой отразить требование вывезти мусор при посредстве специализированной организации; 2. Вывезти мусор самостоятельно (опять же, на основе договора с отдельной организацией) и убытки перенести на собственника.

Если суд установил юридический факт незаконности предписания, то, действительно, это является основанием для его отмены.

Вы можете обжаловать предписание в порядке производства по делам, возникающим из административных правоотношений, в суд в течение 3-х месяцев со дня его вынесения (ч. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ)

В соответствии с ч. 11 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, если иное не установлено договором управления МКД, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года предоставляет собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора управления за предыдущий год и размещает отчет в системе. Соответственно, если иное не установлено Вашим договором управления, Вы должны будете отчитаться в первом квартале 2022 г.

К сожалению, паспортные данные Вы можете получить только от самих собственников: ни один гос. или муниципальный орган не вправе предоставить их Вам вопреки воле тех, кому они принадлежат, даже для целей заключения договора. Это распространенная проблема, но на данный момент решения как такового нет, поскольку РСО в действительности может "перегибать" палку в плане не заключения договоров, если не будут представлены ПД всех собственников. В Вашем случае - только работа с собственниками.

В соответствии с абз. 5 п. 114 Правил предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354) в случае если приостановление или ограничение предоставления коммунального ресурса в отношении нежилого помещения в МКД вызвано наличием задолженности по договору с РСО либо отсутствием письменного договора с РСО, у потребителя, чье ресурсопотребляющее оборудование присоединено к внутридомовым инженерным сетям, действия по ограничению или приостановлению предоставления коммунального ресурса осуществляет лицо, отвечающее за содержание внутридомовых инженерных сетей, по заявлению ресурсоснабжающей организации. Если ресурсопотребляющее оборудование такого потребителя-должника в нежилом помещении присоединено к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения до ввода в многоквартирный дом, введение ограничения потребления в таком нежилом помещении осуществляется РСО в соответствии с законодательством Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, энергоснабжении, теплоснабжении, газоснабжении.

Таким образом, это в первую очередь отношения между собственником нежилого помещения и РСО. Ограничение вводится по заявлению РСО (если ресурсопотребляющее оборудование присоединено к внутридомовым сетям) либо непосредственно РСО (если присоединено к централизованным сетям до ввода в МКД). В Вашем случае сложились фактические договорные отношения между РСО и собственником нежилого помещения, - просто отсутствует письменная форма договора.

Интересующее нас изменение относительно платы за отопление при наличии ИТП: В соответствии с абз. 4 п. 40 Правил предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, далее – «Правила») потребитель коммунальной услуги по отоплению, произведенной и предоставленной с использованием тепловой энергии, поданной по централизованным системам теплоснабжения, и с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений в МКД, в том числе с использованием ИТП, вносит плату за отопление, рассчитанную в соответствии с п. 42(1) Правил. Согласно абз. 5 п. 42(1) Правил в многоквартирном доме, который оборудован ОДПУ и в котором все жилые и нежилые помещения оборудованы ИПУ, размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется по формулам 3 (3) и 3(4) приложения № 2 к Правилам на основании показаний ИПУ и показаний ОДПУ. Формула 3 (3): Pi=(Vin+Viодн * (Si\Sоб)) * Тт

Vin – объем потребленной за расчетный период в i-м жилом или нежилом помещении в МКД тепловой энергии, определенный при осуществлении оплаты коммунальной услуги по отоплению в течение отопительного периода по показаниям ИПУ,а при оплате равномерно в течение календарного года – исходя из среднемесячного объема потребления тепловой энергии на отопление в жилом/нежилом помещении по показаниям ИПУ за предыдущий год. Viодн – объем тепловой энергии, предоставленный за расчетный период в МКД, оборудованный ОДПУ, за исключением объема тепловой энергии, потребленного во всех жилых или нежилых помещениях в многоквартирном доме, который определяется по формул: Viодн=Vд – {Vin Где Vд – объем потребленной за расчетный период в МКД тепловой энергии, определенный при осуществлении оплаты коммунальной услуги по отоплению в течение отопительного сезона по показаниям ОДПУ, а при оплате равномерно в течение календарного года – исходя из среднемесячного объема потребления тепловой энергии на отопление в МКД по показаниям ОДПУ за предыдущий год. Si – общая площадь помещения. Sоб – общая площадь всех жилых/нежилых помещений в МКД. Тт –тариф на тепловую энергию.

При оплате равномерно в течение календарного года размер такой платы корректируется в 1 квартале года, следующего за расчетным, по формуле 3(4): Pi=Pkpi-Pnpi Pkpi – размер платы за коммунальную услугу по отоплению, потребленную за прошедший год в помещении, исходя из показаний ИПУ и показаний ОДПУ Pnpi – размер платы за коммунальную услугу по отоплению, начисленный за прошедший год потребителю в помещении, определенный по формуле 3(3). Относительно ГВС в данном Постановлении содержится изменение в абз. 1 п. 54. Оно относится к ситуациям, когда УК самостоятельно производит КУ по ГВС. Изменение заключается в том, что размер платы за коммунальную услугу по ГВС в случае самостоятельного производства определяется исходя из объема коммунального ресурса, использованного при производстве и предоставлении такой коммунальной услуги (например, электроэнергии), и тарифа на использованный при производстве коммунальный ресурс (например, опять же, электроэнергии). В остальном правила расчета платы за ГВС не изменились.

Вам необходимо подробно изучить договор, поскольку в соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. А согласно статьям 310, 450 Гражданского кодекса РФ одностороннее изменение условий договора не допускаются; изменение возможно по соглашению сторон. Если в договоре прописано, что банк должен предоставлять информацию в виде реестра всегда и из этого правила не предусмотрены исключения, то по факту банк в одностороннем порядке изменил условия договора, а потому у Вас есть все основания для направления, во-первых, претензии с требованием обеспечить техническую возможность предоставления информации в виде реестра, как это предусмотрено договором; во-вторых, если претензия будет проигнорирована, - обратиться в суд за понуждением к исполнению обязательства в натуре.

Управляющая организация не может отказаться от договора управления в одностороннем порядке, т.к. он является публичным. Соответственно, Вы можете поднять вопрос о досрочном прекращении и смене способа управления (выбор новой УО) на общем собрании собственников.

Согласно статье 2 Федерального закона от 06.04.2011 № 63 «Об электронной подписи» под электронной подписью понимается информация в электронной форме, которая присоединена к другой информации в электронной форме (подписываемой информации) или иным образом связана с такой информацией и которая используется для определения лица, подписывающего информацию. В статье 6 указанного федерального закона закреплено: информация в электронной форме, подписанная квалифицированной электронной подписью, признается электронным документом, равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью, и может применяться в любых правоотношениях в соответствии с законодательством Российской Федерации, кроме случая, если федеральными законами или принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами установлено требование о необходимости составления документа исключительно на бумажном носителе. В силу части 4 статьи 48 Жилищного кодекса РФ голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Исходя из части 4.1 статьи 48 Жилищного кодекса РФ голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Согласно части 5 статьи 48 Жилищного кодекса РФ голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, за исключением случая, предусмотренного статьей 47.1 кодекса (которая регулирует проведение голосования с использованием системы). Из прямого толкования этих норм: решения собственников оформляются в письменной форме. Голосование с использованием ЭЦП не распространено, поскольку требует дополнительных вложений со стороны голосующих.

Если отходить от формализма: учитывая, что КЭП однозначно позволяет идентифицировать своего владельца (даже лучше, чем традиционная письменная подпись), на наш взгляд, не является нарушением то, что какой-либо собственник сначала проголосует с КЭП, а затем для целей размещения информации в системе предоставит бюллетень с традиционной подписью. К сожалению, ГЖИ редко отходит от формализма и может попросту «не пропустить» только бюллетень с КЭП в отсутствие решения о переходе на голосование с использованием системы. Хотя сугубо формальные решения ГЖИ можно обжаловать в суд, так как при признании того или иного решения собственников недействительным суд исходит из степени нарушения прав и законных интересов других собственников. Возможно, со временем ситуация найдет однозначное правовое регулирование, но на данный момент его нет, и полагаться приходится лишь на позицию ГЖИ.

Это зависит от того, кто – управляющая организация (исполнитель) или собственники – принял решение об установке/обновлении антимагнитных пломб. Если собственники, то стандартно – через источник финансирования, выбранный собственниками на общем собрании собственников. Если исполнитель устанавливает их сам после проверки прибора учета, то по смыслу пп. «г(1)» п. 32 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 эти расходы относятся к затратам, связанным с оказанием услуг по управлению МКД.

В соответствии с п. 8 СанПиН 2.1.3684-21 Владелец контейнерной и (или) специальной площадки обеспечивает проведение уборки, дезинсекции и дератизации контейнерной и (или) специальной площадки в зависимости от температуры наружного воздуха, количества контейнеров на площадке, расстояния до нормируемых объектов в соответствии с приложением N 1 к Санитарным правилам. Тот, кто является владельцем контейнерной площадки и кто должен обеспечивать ее надлежащее содержание согласно данному СанПиНу зависит от того, на чьей земле расположена эта площадка. Если земельный участок не относится к общему имуществу собственников, то такая обязанность лежит на муниципалитете. Если земельный участок отнесен к общему имуществу, то обязанность по осуществлению этих мероприятий лежит на собственниках, а следовательно – на управляющей организации/ТСЖ. Нормативы (приложение № 2 к СаНпИну): При расстоянии 20+ м от объектов нормирования – кратность промывки: -) температура плюс 4С и ниже – 1 раз в 30 дней; -) температура плюс 5С и выше – 1 раз в 10 дней. При расстоянии от 15 до 20 м. от объектов нормирования – кратность промывки: -) температура плюс 4С и ниже – 1 раз в 20 дней -) температура плюс 5С и вы

В первую очередь для фиксации необходимо вызвать полицию. Именно полицию, поскольку сотрудники ГИБДД фиксируют случаи ДТП; здесь же машина не находилась в движении. Далее имеет смысл сфотографировать автомобиль в том состоянии, в котором он находился до приезда полиции. Затем полиция должна с участием потерпевшего и представителя УО/ТСЖ зафиксировать обстоятельства происшествия. Оценка производится экспертом на основании договора гражданско-правового характера: для этого необходимо обратиться в одну из местных экспертных организаций. Стоимость оценки, как правило, невысокая: от 1500 до 5000 руб. Если дело дойдет до суда, то это будет спор о защите прав потребителей, - Вам как ответчику нужно будет подтвердить скорость ветра (данные гидрометцентра), надлежащее содержание фасада (т.е. что Вы как управляющая организация предпринимали все меры для поддержания фасада в надлежащем состоянии) – это могут быть, например, акты выполненных работ.