Ирэн Парсамян

В соответствии с ч.1 ст. 46 ЖК РФ, такой вопрос решается большинством не менее двух третей голосов от общего числа собственников помещений в МКД.

Согласно ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, по договору управления управляющая организация обязана содержать в надлежащем состоянии общее имущество собственников помещений в МКД – а к нему, в соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ и п.п. 5-7 Постановления Правительства РФ № 491 относятся помещения общего пользования, земельный участок со всеми объектами на нем. Учитывая, что собственники вносят плату за содержание жилого помещения (которая включает плату за содержание и текущий ремонт общего имущества, согласно ст. 154 Жилищного кодекса РФ), в случае не урегулирования ситуации у недовольных собственников (которые, несмотря на ситуацию, также могут появиться) будут основания обратиться с исковым заявлением о защите прав потребителя (услуг по управлению МКД), поскольку в силу ч. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества. Таким образом, Вам следует обезопасить себя путем составления акта о не допуске к месту общего пользования для осуществления его уборки.

Данный акт составляется в присутствии председателя совета дома, за его подписью, а также подписью представителя управляющей организации и, по возможности, нескольких свидетелей-собственников. Конечно, глобально это проблему не решит (а только обезопасит Вас), поэтому Вам имеет смысл также проводить информационно-просветительскую работу.

В соответствии с п. 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290) периодичность услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень определяется и отражается в зависимости от выбранного и реализованного способа управления многоквартирным домом: Б) В договоре управления – в случае, если в установленном порядке выбран способ управления МКД управляющей организацией. В) В порядке, определенном уставом товарищества или кооперативе – в случае, если управление осуществляют ТСЖ или кооператив соответственно. Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170) устанавливают требования к частоте уборки МОП: • Обметать окна, подоконники, отопительные приборы на лестничной клетке – не реже одного раза в пять дней; • Обметать стены– не менее двух раз в месяц. • Мыть лестничную клетку – не реже одного раза в месяц. Соответственный, утвержденный график не должен противоречить этой частоте.

Почему мы не принимаем во внимание п. 126 СанПиН 2.1.3.3683 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарнопротивоэпидемических (профилактических) мероприятий», в котором закреплено, что в помещениях общего пользования субъектом, осуществляющим управление многоквартирным домом, должна проводиться ежедневная влажная уборка с применением моющих и чистящих средств? Дело в том, что в Письме от «15» марта 2021 г. № 02/4905-2021-23 Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека отмечает, что относительно регулярности влажной уборки имеется техническая неточность, и в отношении проведения влажной уборки в рамках содержания помещений общего пользования многоквартирных домов следует руководствоваться указанными выше положениями Постановления Правительства РФ от 3 апреля 2013 № 290 и Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. №170

Согласно п.4 ч. 8 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ, председатель совета многоквартирного дома может подписывать акты выполненных работ либо при наличии доверенностей от собственников, либо по решению общего собрания собственников. Исходя из ч. 4.3 ст. 44, ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, для принятия решения о наделении полномочиями на подписание необходимо не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников. К сожалению, законодательство с учетом изменений из Федерального закона от 31.07.2020 № 277-ФЗ не регулирует ситуацию, когда ОСС не наделяет председателя совета дома полномочиями на подписание актов выполненных работ. При этом, если следовать буквальному толкованию п. 4 ч. 8. ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ, делать этого без надлежащим образом оформленных доверенностей или решения общего собрания собственников председатель не может. Таким образом, с сугубо формальной точки зрения в случае отсутствия лица, уполномоченного на подписание акта выполненных работ, работы считаются принятыми, а акт – подписанным в одностороннем порядке.

Для предотвращения возможных конфликтных ситуаций в будущем Вам следует также наделить председателя полномочиями на подписание актов на общем собрании собственников, даже несмотря на то что такая возможность предусматривается договором. Будет ли считаться нарушением то, что протокол от 25.09.2020 г. подписан, по сути, не уполномоченным на то лицом? Опять же, с формальной точки зрения – да. Но, во-первых, следует учитывать, что срок на обжалование (6 месяцев) уже прошел. А во-вторых, суд учитывает степень нарушения прав и законных интересов того, кто обращается с жалобой. В частности, вопрос: каким образом тот факт, что акт выполненных работ не будет никем подписываться (а он не будет, если исходить из содержания вышеуказанной нормы), влияет на интересы собственника.

Фактически порядок тот же самый, что и в отношении резидента: подготавливаете заявление на выдачу судебного приказа, подаете на участок мирового судьи по подсудности (адрес регистрации) с приложением данных из ЕГРН, сведений о долге (оборотно-сальдовая ведомость или иной документ – главное, чтобы был период, конкретная услуга и размер долга). Проблема возникнет на стадии исполнения. Если иностранец не находится на территории РФ, выданный судебный приказ исполняется в стране нахождения. Для этого судебный приказ необходимо легализовать (признать) на территории иностранного государства. Процедура легализации начинается с обращения с соответствующим ходатайством к судье, который выдал судебный приказ. Далее мировой судья направляет ходатайство суду иностранного государства.

В соответствии с ч. 8 ст. 175 Жилищного кодекса РФ в случае, если управляющей организацией, товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом, являющимися владельцами специального счета, прекращено управление многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников собственники помещений в многоквартирном доме обязаны на общем собрании принять решение о выборе владельца специального счета или об изменении способа формирования фонда капитального ремонта. Указанное решение должно быть принято и реализовано не позднее чем в течение двух месяцев с даты прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом. Таким образом, Вам в протоколе помимо открытия и закрытия необходимо принять решение о переводе денег на новый счет со старого и назначить ответственным за этом председателя ТСЖ.

Ремонт крыши, в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 166 ЖК РФ является капитальным ремонтом. Согласно ч. 1 ст. 174 ЖК РФ средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом проведение капитального ремонта, исходя из ч. 1 ст. 189 ЖК РФ, в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Также согласно п. 21 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 29.06.2020) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Перечень работ, которые будут проведены в конкретном многоквартирном доме, и их стоимость утверждают собственники помещений на общем собрании собственников. Учитывая вышесказанное, необходимо организовывать общее собрание собственников, на котором принять решение о проведении капитального ремонта за счет средств фонда капитального ремонта. Соответственно после получения решения общего собрания собственников о проведении капитального ремонта УК может обратиться в фонд капитального ремонта для получения средств на ремонт кровли.

Согласно ч. 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, к компетенции общего собрания собственников относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имущества в многоквартирном доме. В соответствии со статьей 274 Гражданского кодекса РФ, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под линейными объектами понимаются, в том числе, трубопроводы. В силу п. 3 статьи 274 Гражданского кодекса РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску суда, требующего установления сервитута. Исходя из п. 5 этой же статьи собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Из системного толкования вышеуказанных норм права, собственники могут решить вопрос установления сервитута на общем собрании собственников, например, за плату, - для этого в силу ст. 46 Жилищного кодекса РФ необходимо не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений. Принимать решение именно об отказе не нужно, - о нем как раз свидетельствует факт не проведения такого собрания.

Учтите, что в данном случае собственник магазина в любом случае имеет возможность обратиться в суд с исковым заявлением об установлении сервитута. Поэтому, по возможности, пойдите на встречу и составьте проект договора с указанием ответственности лица, в отношении которого устанавливается сервитут, на случай не восстановления дороги.

Согласно ч. 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов. В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу ч. 2 той же статьи в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Согласно п. 1 статьи 755 Гражданского кодекса РФ, подрядчик гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока (в пределах 2 лет со дня передачи результата работ). Из указанных выше норм права при совокупном толковании следует: 1)В течение гарантийного срока (если он не истек) водоотведение должен организовать застройщик, если только отсутствие водоотведения не обосновано технически; 2) Управляющая компания во всех остальных случаях как организация, обслуживающая МКД.

Фактически можно обратиться с негаторным иском – требованием устранить нарушение функционирования систем ГВС. Согласно статье 304 Гражданского кодекса РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения. В соответствии с п. 5 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные сети холодного и горячего водоснабжения, состоящие. Управляющая компания, по сути, в данном случае выступает от имени собственников. К этому выводу пришел, например, Президиум ВАС РФ в Постановлении от 20.05.2014 № 19488/13 по делу № А73-762/2013. Однако иск может подать и отдельно взятый собственник.

Согласно части 4 статьи 162 Жилищного кодекса РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Следовательно, да, действительно, условия договора управления едины для всех и утверждаются на ОСС. Подобные ситуации встречаются с администрациями часто, однако судебная практика в этом плане однозначная. Зачастую упорство администрации в вопросе заключения договора управления связано с желанием снизить тариф и иные условия.

Согласно части 5 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в МКД обязаны заключить договор управления этим МКД с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса. Следовательно, подписание договора управления МКД с компанией, отобранной по результатам открытого конкурса, - это именно обязанность, а не право собственников. Нарушением же может быть только факт не направления собственникам договора для подписания. Что касается вопроса о перерасчете: учитывая, что тариф уже утвержден, делать перерасчет для домов без подвала не нужно.

Согласно части 7 статьи 157.2 Жилищного кодекса РФ договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами между собственником помещения в многоквартирном доме и ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами считаются заключенными со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме одновременно при принятии решения о заключении собственниками помещений в МКД, действующими от своего имени, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также - договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. При этом по решению РСО, регионального оператора по обращению с ТКО срок может быть перенесен, но не более чем на три календарных месяца.

О таком решении РСО, региональный оператор по обращению с ТКО уведомляют лицо, по инициативе которого было созвано собрание, не позднее 5 рабочих дней со дня получения копий решения и протокола общего собрания собственников помещений в МКД. Исходя из буквального толкования данных положений, право РСО на «отодвижение» заключения прямых договоров спустя 3 месяца может быть реализовано РСО при принятии именно решения общего собрания о переходе на прямые договоры. Меняя же РСО, собственники, по сути, просто меняют сторону в договоре, а не правоотношения, вытекающие из прямых договоров.

Согласно п. 42(1) Правил предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354) оплата коммунальной услуги по отоплению осуществляется одним из 2 способов –в течение отопительного периода либо равномерно в течение календарного года. При выборе способа оплаты коммунальной услуги по отоплению в течение отопительного периода при открытой системе теплоснабжения (горячего водоснабжения), а также при производстве и предоставлении коммунальной услуги по горячему водоснабжению с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (при отсутствии централизованного горячего водоснабжения и наличии централизованного теплоснабжения), в случае, если узел учета тепловой энергии многоквартирного дома оснащен коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии, учитывающим общий объем (количество) тепловой энергии, потребленной на нужды отопления и горячего водоснабжения, для определения размера платы за коммунальную услугу по отоплению в соответствии с положениями абзацев третьего - шестого настоящего пункта объем (количество) тепловой энергии, потребленной за расчетный период на нужды

отопления, определяется как разность объема (количества) потребленной за расчетный период тепловой энергии, определенного на основании показаний коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии, которым оборудован многоквартирный дом, и произведения объема (количества) потребленной за расчетный период тепловой энергии, использованной на подогрев воды в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению, определенного исходя из норматива расхода тепловой энергии, использованной на подогрев воды в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению, и объема (количества) горячей воды, потребленной в помещениях многоквартирного дома и на общедомовые нужды. Таким образом, формулу можно свести к следующему: Vот=Vтэ-(Vтэпод+Vгвс) Vот – объем тепловой энергии, потребленный на нужды отопления Vтэ – объем потребленной за расчетный период тепловой энергии (на основании ОДПУ) Vтэпод – объем потребленной за расчетный период тепловой энергии на подогрев воды в целях КУ по ГВС (исходя из норматива расхода ТЭ, использованной на подогрев воды в целях КУ по ГВС) Vгвс- объем горячей воды, потребленной в помещениях МКД и на общедомовые нужды.

В неотапливаемый период она не меняется, меняются только показатели.

Согласно части 4 статьи 172 Жилищного кодекса РФ орган государственного жилищного надзора информирует орган местного самоуправления и регионального оператора о многоквартирных домах, собственники помещений в которых не выбрали способ формирования фондов капитального ремонта и (или) не реализовали его. В соответствии с частью 7 статьи 170 Жилищного кодекса РФ в случае, если собственники МКД не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбранный ими способ не был реализован, орган местного самоуправления в течение месяца со дня получения от органа государственного жилищного надзора соответствующей информации, принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора и уведомляет собственников помещений в таком доме о принятом решении. В силу пункта 1.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта. Таким образом, выбор способа формирования фонда капитального ремонта, - это в первую очередь прерогатива общего собрания собственников.

Управляющая компания в этой связи может фигурировать, например, как владелец специального счета. Исходя из буквального толкования указанных норм, управляющая компания не обязана уведомлять оператора и администрацию о том, что способ формирования капитального ремонта не выбран, - этим занимается государственная жилищная инспекция. Фактически, если ГЖИ еще «не заметило» это нарушение, собственники могут провести общее собрание и выбрать в качестве способа формирования специальный счет. Более того, Вы можете инициировать это собрание и, следовательно, затем довыставить плату. В случае же формирования фонда региональным оператором он также должен выставить плату за предыдущие годы. Что касается ответственности управляющей компании, то вопрос открытый, и обратиться имеет смысл к статье 161 Жилищного кодекса РФ. Согласно части 1 данной статьи, управление многоквартирным домом должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в МКД.

В силу части 2.3 данной статьи, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и выполнение всех работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества. Надлежащее содержание общего имущества подразумевает, в том числе, периодическое проведение работ капитального характера. Что из этого следует? Формально ГЖИ может привлечь управляющую компанию к ответственности за то, что она не предприняла действий для выбора собственниками способа формирования фонда капитального ремонта, т.к. сами собственники могут не обладать необходимыми для этого знаниями. Но это формально. Точно так же привлечение к административной ответственности можно обжаловать в судебном порядке, указав, что уведомление администрации и регоператора – это как раз обязанность ГЖИ.

Согласно ч. 2 ст. 23.8 Федерального закона от 27.07.2010 № 190 «О теплоснабжении» в ценовых зонах теплоснабжения потребители тепловой энергии приобретают тепловую энергию и (или) теплоноситель только у единой теплоснабжающей организации, в зоне деятельности которых они находятся, по договору теплоснабжения. В соответствии с ч. 3 ст. 23.8 указанного Федерального закона единая теплоснабжающая организация в течение трех месяцев с даты начала переходного периода обязана направить потребителям предложения о заключении договора теплоснабжения. Потребитель в течение 30 дней со дня поступления ему предложения о заключении договора теплоснабжения обязан заключить соответствующий договор с единой теплоснабжающей организацией либо представить ей мотивированный отказ от заключения договора, если его условия не соответствуют требованиям федерального закона. Следовательно, в ценовой зоне теплоснабжения поставщиком тепловой энергии для потребителей является единая теплоснабжающая организация – «СГК». Соответственно, с ней и необходимо заключить договор, а старый расторгнуть.

По второму вопросу: несмотря на наличие отношений, вытекающих из прямых договор, договор на поставку тепловой энергии в целях содержания общего имущества заключается с управляющей компанией, по аналогии с другими договорами, предполагающими поставку коммунального ресурса в целях содержания общего имущества.