Случается, УО узнаёт, что её дома по результатам открытого конкурса переданы другой компании. Такие ситуации решает суд. Если УО удастся добиться отмены результатов торгов, она вправе снова пойти в суд и взыскать с муниципалитета упущенную выгоду. На примере дела рассказываем, что УО важно сделать и учесть, чтобы выиграть спор.
Изучите основания, по которым муниципалитет вправе провести конкурс по выбору УО для дома
Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в МКД обязаны на ОСС выбрать один из способов управления их домом: заключить договор с УО, создать ТСЖ или кооператив. Если в доме 30 и менее квартир, то возможен вариант непосредственного управления.
При этом мало выбрать способ: необходимо его реализовать, то есть заключить договор управления или содержания и обслуживания общего имущества МКД.
Если собственники не выбрали или не реализовали способ управления, то согласно ч. ч. 4, 8 ст. 161 ЖК РФ, муниципалитет проводит открытый конкурс по выбору УО для дома, а если конкурс не состоится – назначает временную компанию. При этом случается, что орган местного самоуправления делает это даже при уже работающей в доме управляющей организации, считая, что собственники всё-таки не реализовали выбранный способ управления.
Рассмотрим дело № А81-3194/2020 и связанное с ним дело № А81-8021/2019, где УО столкнулась с такой ситуацией и отстаивала своё право не только работать в доме, но и получить от муниципалитета компенсацию за недополученный в спорный период доход.
Оспаривание результатов конкурса по выбору управляющей организации102780
Докажите в суде, что у муниципалитета не было оснований проводить открытый конкурс
Собственники помещений в двух МКД Салехарда выбрали непосредственный способ управления и заключили договоры на содержание и ремонт общего имущества с УО-1. Два года компания работала в домах, а затем узнала, что орган местного самоуправления провёл открытый конкурс по выбору УО для этих МКД и заключил договоры управления с УО-2 на три года. Орган ГЖН внёс изменения в реестр лицензий региона, отдав дома УО-2.
Первая компания подала иск в суд, требуя признать итоги открытого конкурса незаконными и вернуть ей дома (дело № А81-8021/2019). Она представила суду копии протоколов ОСС, на которых собственники выбрали непосредственный способ управления, и копии договоров с ней, которые подтверждали, что способ управления реализован.
Договоры на обслуживание и ремонт общего имущества не оспорены, пролонгируются ежегодно, поскольку ни одна из сторон не заявила об их расторжении. Поэтому муниципалитет не имел оснований проводить открытый конкурс по выбору УО для этих домов.
Администрация настаивала на том, что собственники помещений в спорных МКД выбранный способ управления не реализовали: не заключили договоры оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества. УО-истец не разместила в ГИС ЖКХ договоры и иную информацию по её работе в домах, как того требует ч. 4 ст. 165 ЖК РФ. Муниципалитет не получал документы, которые бы подтвердили, что в домах способ управления реализован.
При этом орган местного самоуправления сослался на то, что обжаловать результаты открытого конкурса вправе только участник конкурса, а УО-1 таковым не являлась (п. 87 ПП РФ № 75).
Суды, рассмотрев доводы сторон, указали, что УО-истец имела право оспаривать результаты конкурса. На момент торгов она управляла спорными домами по договорам на содержание и ремонт общего имущества и решению ОСС. Из-за открытого конкурса эти договоры прекратили своё действие, значит, результаты торгов напрямую затрагивают права и интересы истца.
Все представленные УО-1 документы, подтверждающие реализацию выбранного в домах способа управления, суды признали доказательствами неправомерности действий администрации. Протоколы ОСС и договоры не оспорены и действительны. Результаты проведённого открытого конкурса суды признали недействительными.
Суды о реализации выбранного собственниками способа управления МКД3017610
Подайте в суд иск о взыскании с муниципалитета упущенных доходов из-за незаконного открытого конкурса
По итогам дела № А81-8021/2019 орган ГЖН исключил два спорных дома из реестра лицензий УО-2 спустя 11 месяцев после завершения открытого конкурса. УО-1 пошла дальше и снова обратилась в суд, на этот раз требуя от муниципалитета возместить ей упущенную выгоду: доходы, которые бы компания получила за почти год, когда у неё незаконно отобрали дома.
УО-1 требовала от администрации 400 тысяч рублей упущенной выгоды без учёта затрат, которые бы она понесла, выполняя работы и оказывая услуги по договорам.
Поскольку ранее УО-1 уже доказала, что итоги открытого конкурса недействительны, суды в новом деле приняли это как основание для положительного решения по иску о возмещении вреда. Согласно ч. 1 ст. 1064 ГК РФ, вред, причинённый имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объёме. Главным вопросом спора между УО и муниципалитетом стала сумма упущенных доходов.
Рассчитайте сумму упущенной выгоды и докажите её обоснованность, подкрепив расчёты документами
Как отметил суд первой инстанции, управляющая организация должна предоставить доказательства, подтверждающие наличие у неё убытков, и обоснование требуемой от администрации города суммы. Эта сумма должна отвечать принципам разумности и достоверности (ч. 2 ст. 15, ст. 393 ГК РФ, п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).
Расчёт управляющей организации – истца об упущенной выгоде в 400 тысяч рублей был примерным. Поэтому суд принял за основу для установления суммы возмещения расчёт, который предоставила в суд УО-2, управлявшая домами в спорный период. Суды посчитали его более обоснованным и достоверным.
Вынося решение, суд указал, что плату от собственников компания перечисляет исполнителям работ и услуг. Реальным доходом УО является только доход от управления МКД. Именно эта часть средств от владельцев помещений, а не вся плата за ЖКУ, является упущенной выгодой. В итоге УО-1 получила только 100 тысяч рублей недополученных доходов.
Управляющая организация попыталась оспорить такое решение в апелляционном и кассационном судах. Она указала, что суд необоснованно занизил размер упущенной выгоды. Расчёты УО-2 неподтверждённые, компания при их составлении применила несопоставимые с УО-1 показатели.
Расходы, представленные самой УО-1, не являются приблизительными: за основу взяты документально подтверждённые расходы по спорным домам за период до их незаконной передачи в управление УО-2. При этом, как отметил истец, вторая компания могла умышленно представить некорректные завышенные расчёты, ведь они конкуренты.
Но суды менять уже принятое решение не стали. Они посчитали, что сделанный коллегами расчёт определён исходя из всех обстоятельства дела и отвечает принципам справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению (ч. 1 ст. 15 ГК РФ).
Когда ОМС не вправе проводить открытый конкурс по выбору УО55290
На заметку
Подобное дело, когда муниципалитет проводит открытый конкурс по выбору УО при выбранном собственниками и реализованном способе управления, не единственное в судебной практике.
Мы уже рассказывали, как ВС РФ отменил результаты таких торгов, рассматривая дело № А41-88593/2019. Он отметил, что муниципалитет не вправе проводить конкурс, если собственники уже выбрали УО, даже если сведения о доме не внесены в реестр лицензий. Это не свидетельствует о том, что способ управления домом не реализован.
Итоги дела № А81-8021/2019 показывают, что УО может:
- Через суд признать итоги открытого конкурса по выбору УО для домов, где она уже работает, незаконными. Для этого требуется доказать, что собственники выбрали и реализовали способ управления, заключив с ней соответствующий договор.
- После признания итогов конкурса недействительными сделать расчёт упущенной выгоды – суммы, которую бы УО получила, если бы не была лишена права управлять домом из-за действий муниципалитета. Расчёт должен быть достоверным, подробным и подкреплённым документами.
- Обратиться в суд с требованием взыскать с муниципалитета упущенную компанией выгоду.
