Верховный суд РФ разрешил очередной спор между собственниками помещений в МКД и владельцем земли, на которой дом стоит. Читайте мнение ВС РФ, может ли орган местного самоуправления требовать с ТСЖ плату за пользование земельным участком, не поставленным на кадастровый учёт.
Несформированный участок под МКД принадлежит органу публичной власти
Товарищество собственников жилья управляло одним из многоквартирных домов жилого комплекса в Санкт-Петербурге. Дом располагался на неоформленном земельном участке. Застройщик ещё на этапе строительства возвёл вокруг МКД забор с калитками и воротами.
Собственники помещений в МКД обращались в администрацию с заявлением о формировании участка под домом, но администрация отказала, поскольку не имела межевого плана.
Орган местного самоуправления провёл проверку МКД и посчитал, что забор с калиткой и воротами возведены незаконно, а товарищество без наличия прав пользуется земельным участком под домом. В акте проверки инспекторы указали, что у ТСЖ нет никаких документов, подтверждающих, что оно может возводить на территории вокруг дома какие-либо объекты.
Администрация потребовала от ТСЖ убрать незаконно расположенный на участке металлический забор, калитки, ворота, а также заплатить за пользование участком. Поскольку ТСЖ деньги не перечислило, орган власти обратился в суд с иском, требуя, чтобы товарищество заплатило арендную плату за использование земли в течение двух лет более 1,1 млн рублей и почти 100 тыс. рублей процентов (дело № А56-39956/2020).
ВС РФ о праве собственников на формирование участка под МКД437583
Земельный участок под домом входит в состав общего имущества после его постановки на кадастровый учёт
Суд первой инстанции при вынесении решения сослался на ст. ст. 16, 65, 70 ЗК РФ: землепользование в России является платным. Юридические лица, граждане обязаны возместить в полном объёме вред, причинённый ими в результате совершения ими земельных правонарушений.
В соответствии с п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты, переходит бесплатно в общую долевую собственность только с момента формирования такого участка и проведения государственного кадастрового учёта.
Поскольку участок под домом, которым управляло ТСЖ, не был сформирован, то суд решил, что товарищество незаконно пользовалось землёй и должно заплатить за это собственнику. Иск администрации был удовлетворён.
Апелляционная инстанция поддержала эту точку зрения. Суд указал, что, согласно техническому паспорту на МКД, забор возведён вокруг территории, которая вдвое превышает необходимую для эксплуатации МКД. В нарушение ст. 65 АПК РФ ответчик не представил доказательства, подтверждающие факт законного использования земельного участка.
Суд также проверил и признал правильными расчёт сумм неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, периоды их начисления. Кассационная инстанция с коллегами согласилась.
Может ли ОМС отдать под застройку часть участка МКД без межевания81530
Согласно ЖК РФ, участок под МКД по умолчанию принадлежит собственникам помещений
ТСЖ обратилось с жалобой в Верховный суд России, который посчитал, что три инстанции неправильно применили нормы материального права. В соответствии со ст. 289 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом.
В ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ предусмотрено, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учёта земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность со дня проведения государственного кадастрового учёта.
Конституционный Суд РФ в п. 2.1 постановления от 28.05.2010 № 12-П указал, что федеральный законодатель для обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в МКД установил в ЖК РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нём многоквартирном доме. В № 186-ФЗ прописан специальные порядок и условия перехода такого участка в общую долевую собственность (ст. 16 № 189-ФЗ).
В п. 67 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 прописано, что если земельный участок не сформирован, земля под МКД принадлежит публично-правовому образованию. Вместе с тем, по смыслу ч. ч. 3, 4 ст. 16 № 189-ФЗ:
- собственник не вправе распоряжаться этой землёй в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом;
- собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома.
Право общей долевой собственности жителей МКД на земельный участок возникает в силу закона. № 189-ФЗ устанавливает лишь специальные порядок и условия его перехода в состав общего имущества МКД (постановление Президиума ВАС РФ от 19.02.2013 № 12736/12, определение ВС РФ от 04.03.2021 № 308-ЭС20-18388).
Уполномоченный орган власти обязан сформировать участок под МКД и не вправе требовать плату за пользование им
ВС РФ, рассматривая дело, указал, что собственники помещений спорного МКД и ТСЖ неоднократно обращались в администрацию города с заявлениями о формировании земельного участка. Но истец сообщал о невозможности формирования участка из-за отсутствия разработанного проекта межевания территории.
Именно органы власти и местного самоуправления в силу ч. 4 ст. 16 № 189-ФЗ формируют земельный участок, на котором расположен дом. Органы власти делают это даже в отсутствие обращения собственников, в том числе в ходе выполнения комплексных кадастровых работ, и не могут отказаться от формирования участка (ч. 4.1 ст. 16 № 189-ФЗ, п. п. 4.2, 4.3 постановления № 12-П).
В данном вопросе собственники зависят от воли органа власти и не могут отвечать за последствия из-за отсутствия проекта межевания. Именно орган власти обязан инициировать подготовку документации по планировке территории и сформировать участок, являющийся общим имуществом собственников помещений в МКД.
Верховный суд РФ сделал вывод, что уполномоченные органы Санкт-Петербурга уклонялись от утверждения проекта межевания территории и образования земельного участка под МКД. И при этом тот же орган власти требует с ТСЖ платы за пользование этим земельным участком, хотя собственники помещений владеют и пользуются им в силу закона. Решения трёх инстанций суд отменил и направил дело на новое рассмотрение.
На заметку
Дело № А56-39956/2020 позволяет сделать несколько важных для УО, ТСЖ и жителей МКД выводов:
- Собственники помещений в МКД в силу закона пользуются земельным участком под домом вне зависимости от того, сформирован он или нет.
- Органы местного самоуправления обязаны организовать постановку участка на учёт, причём отсутствие в бюджете средств на проведение межевания не может служить основанием для отказа жителям МКД в формировании земли.
- Муниципалитет как собственник земли не вправе требовать с жителей МКД, построенного на этом участке, арендную или иную плату за пользование им.
