Верховный суд РФ рассмотрел дело о споре жителей МКД из-за мангала во дворе дома. Некоторые собственники квартир были недовольны тем, что у них нет ключей от ограды и они не могут попасть на часть придомовой территории. Узнайте, законно ли такое благоустройство земельного участка.
Повлияют ли повышающие коэффициенты на перерасчёты за КР на СОИ71210
Вопросы по благоустройству земельного участка при МКД необходимо решить на общем собрании
Жители одного из многоквартирных домов Омска построили на придомовом земельном участке беседку, установили мангал и благоустроили новую зону для отдыха. Такое решение они оформили протоколом ОСС. В голосовании по данным вопросам участвовали собственники, обладавшие 90,71% от всех голосов в доме. На собрании они приняли решения:
- об установке вокруг зоны с мангалом металлической ограды с контролем доступа на территорию;
- о закреплении права долевой собственности на новые объекты за собственниками, которые приняли участие в финансировании их строительства.
Вокруг зоны отдыха поставили забор, а ключи и доступ к ней получили только те, кто оплатил работу строителей. Часть жителей МКД были недовольны тем, что у них нет возможности попасть в беседку, и обратились в суд, чтобы добиться сноса ограждения.
Кадастровая служба провела оценку территории и заключила, что:
- ограждённая часть земли находится в пользовании собственника одной из квартир МКД;
- закрывающееся на ключ ограждение не даёт жителям многоквартирного дома возможности пользоваться участком;
- из-за возведения ограждения уменьшилась площадь общего имущества.
Суд первой инстанции признал решение ОСС о разрешении на благоустройство мангальной зоны и о частичном допуске жителей МКД на данную территорию недействительным (решение Первомайского районного суда Омска от 13.04.2021 по делу № 2-1438/2021). Он обязал ответчика полностью демонтировать ограждение, так как из-за него некоторые из собственников не имели возможности пользоваться общим имуществом.
Апелляционный суд постановил выдать истцам ключи для прохода в беседку, кассационная инстанция оставила данное решение в силе (апелляционное определение Омского областного суда от 24.02.2022 по делу № 33-1707/2022, постановление Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 23.06.2022 по делу № 8Г-13585/2022).
Что делать УО, если один участок зарегистрирован для нескольких МКД105149
Благоустройство земельного участка при МКД не должно приводить к уменьшению площади общего имущества
Ответчик обратился с жалобой в ВС РФ, который отметил, что предыдущими инстанциями были нарушены нормы процессуального права (определение ВС РФ от 07.02.2023 № 50-КГ22-10-К8). Истец не доказал, что:
- жители МКД не принимали решения об установке ограждения;
- забор не был отображён на утверждённых собранием схеме и плане благоустройства территории;
- владельцев квартир не ознакомили с планом благоустройства и решением ОСС.
Также Верховный суд РФ не согласился с требованием апелляционного суда выдать ключи остальным собственникам квартир в МКД, так как долевым имуществом распоряжаются все его участники по соглашению (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Решение о выдаче ключей выходит за рамки заявленных истцом требований и является нарушением ч. 3 ст. 196 ГПК РФ и п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 19.12.2003 № 23.
Для разрешения спора необходимо было разобраться:
- в каких целях установлен забор – для благоустройства двора и внешней территории дома или для того, чтобы ограничить доступ на территорию беседки собственникам, которые не оплатили её строительство;
- принимали ли участники ОСС решение о передаче в пользование собственнику одной из квартир части земельного участка под МКД;
- привело ли обустройство мангальной зоны к уменьшению общего имущества многоквартирного дома.
ВС РФ отменил постановление апелляции и поручил нижестоящим инстанциям пересмотреть материалы дела в соответствии с его указаниями (определение ВС РФ от 07.02.2023 № 50-КГ22-10-К8).
Вправе ли жители дома отказаться от уборки мест общего пользования100100
Поставить во дворе мангал и забор можно только с учётом интересов всех собственников
Если собственники помещений в доме хотят создать на придомовой территории благоустроенную зону для отдыха:
- в вопросах повестки дня ОСС необходимо конкретизировать информацию о благоустройстве, подробно описать схему-план строения;
- нужно указать вид благоустройства;
- интересы одного собственника в отношении общего имущества не должны противостоять интересам других жителей МКД;
- при обустройстве беседки с грилем необходимо соблюдать правила пожарной безопасности, а также оборудовать зону отдыха огнетушителями.
Собственникам и УО необходимо помнить о том, что придомовая территория должна быть открыта для всех жителей дома.
«На мой взгляд, судебная практика уже давно идёт по этому пути. Любое ограничение или запрет, как бы это ни оформлялось: через ключи, списки, магнитные карточки и так далее, – будет признан недействительным», – считает Елена Шерешовец. Если у владельцев квартир нет доступа к местам общего пользования, в том числе во дворе, это нарушает их права на использование общедолевой собственности.
